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Veränderungen an allgemeinen Teilen des Hauses, die ausschließlich dem Interesse eines Miteigentümers dienen, sind keine Maßnahmen der Verwaltung

 
GZ 3 Ob 91/23p, 25.05.2023
 
OGH: Verwaltungshandlungen für die Gemeinschaft der Miteigentümer sind einerseits von den bloßen Besitzhandlungen oder Gebrauchshandlungen der einzelnen Teilhaber, andererseits von den Verfügungen über das Gemeinschaftsgut oder einzelne Anteile daran zu unterscheiden. Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts beeinträchtigen könnte; eine Verfügung greift dagegen in die Substanz der Gemeinschaftsrechte oder Anteilsrechte ein.
 
Gem § 828 ABGB darf kein Miteigentümer gegen den Willen der übrigen an der gemeinschaftlichen Sache Veränderungen vornehmen, wodurch über den Anteil der anderen verfügt würde. Das gilt selbst für Veränderungen, die ein Miteigentümer an den ihm zur ausschließlichen Benützung überlassenen Teilen des gemeinsamen Guts vornimmt, wenn er dadurch in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer eingreift. Es darf also kein Teilhaber einer gemeinsamen Sache bei Uneinigkeit der Miteigentümer Substanzveränderungen vornehmen. Liegt ein eigenmächtiger Eingriff vor, kann jeder Miteigentümer (Wohnungseigentümer) nicht nur gegen Dritte, sondern auch gegen andere Miteigentümer (Wohnungseigentümer) die Eigentumfreiheitsklage nach § 523 ABGB erheben.
 
Nach stRsp hat der Miteigentümer eines Hauses das Recht, von jedem anderen Miteigentümer die Beseitigung von rechtswidrig vorgenommenen Veränderungen zu verlangen. Diese Eigentumsfreiheitsklage ist auf Beseitigung und Wiederherstellung des vorigen Zustands gerichtet. Im Streitverfahren über einen solchen Unterlassungs- und Wiederherstellungsanspruch ist nach stRsp nur die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung und die Eigenmacht, nicht aber die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen. Nach der jüngeren Rsp kann die fehlende Zustimmung anderer Miteigentümer im Nachhinein durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden, auch wenn die Änderung bereits durchgeführt wurde.
 
Zutreffend erkannte das Berufungsgericht, dass die hier von der Klägerin beanstandeten Veränderungen an allgemeinen Teilen des Hauses (im Keller, im Heiz- und Tankraum) nicht als Maßnahmen der (ordentlichen oder außerordentlichen) Verwaltung qualifiziert werden können, weil sie unstrittig ausschließlich dem Interesse des Beklagten - zur Erhaltung/Verbesserung der von ihm genutzten Teile der Liegenschaft bzw seiner Wohneinheit (Einbau einer Wärmepumpe) - dienen. Nach den Feststellungen ist davon auszugehen, dass der Keller des Hauses zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehört, und der Beklagte hat daher durch die beanstandeten Arbeiten (Durchbrüche) für die für seine Wohneinheit geplante Heizungsanlage in die Substanz der gemeinsamen Sache eingegriffen.