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Wird ein „sehr guter Zustand“ der Wohnung zugesagt, so umfasst der Haftungsausschluss nicht einen „geheimen“ Mangel („Wärmebrücke“), der für den Käufer auch bei einer sorgfältigen Besichtigung nicht erkennbar war

 
GZ 1 Ob 79/23h, 23.05.2023
 
Der vorliegende Kaufvertrag über eine Wohnung enthielt folgende Bestimmung: Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
 
OGH: Vereinbarungen über die Beschränkung oder den Ausschluss der Haftung sind nach der Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs (§ 914 ABGB) auszulegen und im Zweifel einschränkend zu interpretieren. Die jeweils nach den Umständen des Einzelfalls vorzunehmende Vertragsauslegung begründet im Allgemeinen keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO.
 
Der OGH nahm zu zahlreichen ähnlichen Vertragsbestimmungen an, dass diese nur die Gewährleistung für solche Mängel ausschließen, die für den Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen wären. Dies folge daraus, dass der Haftungsausschluss jeweils mit dem Hinweis auf den dem Käufer bekannten Zustand der Liegenschaft und der ihm eingeräumten Gelegenheit zur Informationsbeschaffung durch deren Besichtigung in Verbindung stand. Auf dieser Grundlage bedarf die Beurteilung des Berufungsgerichts im vorliegenden Fall keiner Korrektur: Der Revisionswerber nimmt selbst das Vorliegen eines „geheimen“ Mangels („Wärmebrücke“) an. Für die von ihm angesprochene „Nachfrage“ bestand wegen der Zusage eines „sehr guten Zustands“ der Wohnung ebenso wenig ein Anlass wie für die Beiziehung eines Sachverständigen zur Besichtigung.
 
Der Rechtsmittelwerber legt auch nicht dar, warum sich aus dem „Gesamtbild der Vertragsvereinbarung“ bzw den „Begleitumständen des Vertrags“ zwingend ein anderes Auslegungsergebnis ergäbe. Soweit er idZ auf einzelne Partei- und Zeugenaussagen Bezug nimmt, ist seine Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt.
 
Gründe gegen die vom Berufungsgericht dem Grunde nach bejahte Preisminderung zeigt der Beklagte nicht auf. Der Mangel liegt angesichts der Feststellung, dass die Wärmebrücke und die unzureichende Dämmung nicht beseitigt wurden, weiterhin vor. Angesichts der im Verfahren erstatteten Einwendungen besteht auch kein Anhaltspunkt dafür, dass der Beklagte insofern einem (primären) Verbesserungsbegehren nachgekommen wäre.