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In der Einräumung einer Hauptmietzinsfreistellung bei gleichzeitigem Verzicht auf darüberhinausgehende Ansprüche aus der Erstreckung der Übergabe liegt keine befristungsschädliche Vereinbarung, weil der Mieter zu keinem Zeitpunkt im Unklaren darüber bleibt, dass der Mietvertrag dennoch zum vereinbarten Mietende abläuft und er sich darauf auch einstellen konnte

 
GZ 5 Ob 174/22g, 25.04.2023
 
OGH: Der Mietvertrag wird (nur dann) durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, wenn schriftlich vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt (§ 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG). Dieses Erfordernis erfüllt jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht, nämlich dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann. Dies ist der Fall, wenn entweder der Endtermin datumsmäßig angegeben oder wenn er durch die Angabe des Anfangszeitpunktes und der Mietdauer eindeutig festgelegt ist. Die Befristung ist demnach durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin unzweifelhaft bestimmt ist. Ob die konkrete Vertragsgestaltung diesen Grundsätzen entspricht, ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln.
 
Im hier zu beurteilenden Mietvertrag ist der unbedingte Endtermin in der Urkunde sowohl durch das Datum als auch durch die Angabe des Anfangszeitpunkts und der Mietdauer bestimmt. Zusätzlich findet sich - in Klammern - die mit diesen Daten korrespondierende Befristungsdauer. Die Klägerin sieht darin eine widersprüchliche und daher unklare Befristungsklausel, weil ihr als Mieterin in den ersten 3 Monaten nach dem nominellen Mietbeginn der Gebrauch des Mietobjekts nicht überlassen worden sei und sie bis dahin vereinbarungsgemäß auch keinen Anspruch auf Gebrauchsüberlassung gehabt habe. Ausgehend vom richtigen Mietbeginn mit Ablauf dieser ersten 3 Monate ende die 10-jährige Vertragsdauer daher nicht, wie im Mietvertrag angeführt, am 31.3. 2029, sondern tatsächlich erst am 30. 6. 2029.
 
Der Endtermin ist aber durch das fixe Datum bestimmt. Wesentlich ist, dass dem Mieter noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt wird, dass er sich auf einen Zeitmietvertrag einlässt. Daran ändern die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen iZm der offenbar absehbaren Verzögerung der Gebrauchsüberlassung und der Umstand, dass diese auch schlagend wurde, nichts. In der Einräumung einer Hauptmietzinsfreistellung bei gleichzeitigem Verzicht auf darüberhinausgehende Ansprüche aus der Erstreckung der Übergabe liegt keine befristungsschädliche Vereinbarung, weil der Mieter zu keinem Zeitpunkt im Unklaren darüber bleibt, dass der Mietvertrag dennoch zum vereinbarten Mietende abläuft und er sich darauf auch einstellen konnte.