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Ein Anlagen-Contracting ist ungeachtet der in aller Regel langen Bindungsdauer nicht per se als unbillige Beschränkung der Rechte der Wohnungseigentümer iSd § 38 Abs 1 WEG und damit als unzulässig anzusehen

 
GZ 5 Ob 160/22y, 18.04.2023
 
OGH: Nach § 38 Abs 1 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam. § 38 Abs 1 WEG erklärt daher (nur) unbillige, einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechende Aufhebungen und Beschränkungen für unwirksam. Verpflichtungen, die ein Wohnungseigentümer auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, dürfen darunter nicht subsumiert werden.
 
Auch für die Beurteilung, ob eine Vereinbarung nach § 38 WEG nichtig ist, gilt, dass dies eine auf die singuläre Rechtsbeziehung der Streitteile zugeschnittene Frage des Einzelfalls ist, sodass dieser Rechtsfrage idR keine erhebliche Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO zukommt. Dem Berufungsgericht, das sich sehr ausführlich mit dem Meinungsstand in der Lit auseinandergesetzt hat, ist darin zuzustimmen, dass ein Anlagen-Contracting ungeachtet der in aller Regel langen Bindungsdauer nicht per se als unbillige Beschränkung der Rechte der Wohnungseigentümer iSd § 38 Abs 1 WEG und damit als unzulässig anzusehen ist. Ausgehend vom derzeitigen Verfahrensstand fehlen allerdings Feststellungen zu den von der Beklagten und Nebenintervenientin behaupteten Umständen, die die mit dem vereinbarten Anlagen-Contracting verbundenen Beschränkungen der den Wohnungseigentümern zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte im vorliegenden Einzelfall rechtfertigen könnten. Weitergehende Erwägungen dazu hätten mangels Sachverhaltsgrundlage nur theoretisch-abstrakte Bedeutung.
 
Der OGH hat zwar bereits eine Vertragskonstruktion zum Anlagen-Contracting als unbillige Beschränkung der Wohnungseigentümer iSd § 38 WEG erachtet, das aber nicht allein wegen der langen Bindungsdauer (dort 15 Jahre). Als problematisch sah er vielmehr den Umstand an, dass bei einer wirksamen Vertragsübernahme (der beklagten Eigentümergemeinschaft) die Verpflichtung bestünde, die Kosten der Herstellung der Heizungsanlage über den Grundpreis zusätzlich zum vereinbarten Fixpreis für die erworbenen Wohnungseigentumsobjekte zu zahlen - bei „vorzeitiger“ Vertragsauflösung zuzüglich eines Pönales von 10 % -, obwohl sich nach dem dort festgestellten Sachverhalt der klagende Bauträger - anders als hier - zur Herstellung der Gesamtanlage (einschließlich des Heizungssystems) auf eigene Kosten verpflichtet hatte. Analoges gilt, für die Beurteilung, ob das Anlagen-Contracting gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB ist.