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Das Unterlassen des öfteren, ohne vertragliche oder sonstige rechtliche Grundlage als dem Mieter geboten angenommenen Lüftens begründet keinen grob nachteiligen Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG

 
GZ 4 Ob 2/23g, 29.03.2023
 
OGH: Ein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 Fall 1 MRG liegt dann vor, wenn eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts wichtige Interessen des Vermieters verletzt oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder droht; der Auflösungsgrund liegt daher dann nicht vor, wenn der Mieter vom Bestandgegenstand nur den nach dem Verwendungszweck üblichen Gebrauch macht. Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich, die Schädlichkeit muss dem Mieter aber bewusst sein können, wobei hier auf einen durchschnittlichen Mieter abzustellen ist.
 
Ein Mieter braucht mit dem Auftreten von Schimmelbildung in Wohnräumen weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit zu rechnen. Wird ein Objekt zu Wohnzwecken vermietet, hat der Vermieter dafür einzustehen, dass es in ortsüblicher Weise auch dafür genutzt werden darf und nutzbar ist. Bei der üblicherweise anzunehmenden, durchschnittlichen Brauchbarkeit eines als Wohnung vermieteten Bestandobjekts wird der Mieter daher auch erwarten können, dass mit einem durchschnittlichen Lüften das Auslangen gefunden werden kann. Dass Feuchtigkeitsbildung auf interne Feuchtequellen (wie etwa Atmung, Waschen, Kochen, Aufstellen von Pflanzen) zurückzuführen ist, ist bei normalem Wohnverhalten unvermeidbar und sagt nichts über ein Fehlverhalten des Mieters aus; wenn etwa (wie hier) zur Abfuhr von Feuchteeinträgen aufgrund der konkreten Verhältnisse ein Querlüften siebenmal täglich erforderlich ist, bedeutet das nicht, dass ein derartiges Lüftungsverhalten ohne eine konkrete Vereinbarung von einem Wohnungsmieter auch gefordert werden kann.
 
Ohne gesonderte konkrete Vereinbarung ist ein vom Vermieter einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung gewünschtes oder als notwendig erachtetes Lüftungs- und Beheizungsverhalten den Wünschen und Bedürfnissen des Mieters nach kühlen oder warmen Räumen grundsätzlich hintanzustellen. Atmen, von Stoßlüften nicht unterbrochenes nächtliches mehrstündiges Durchschlafen, Duschen und Baden, Kochen, Waschen, Trocknen der Wäsche der Wohnungsbewohner, das Verwenden von Vorhängen, das Aufstellen von Möbeln an dem Mieter genehmen Stellen, einschließlich Außenwänden: All dies gehört grundsätzlich zur bedungenen Nutzung einer Wohnung, die eben zu Wohnzwecken (und nicht zu Zwecken der Trockenlegung fremder Bausubstanz - vermietet ist. Auch eine tägliche Präsenz des Mieters zwecks Stoßlüftens ist schon wegen - im Rahmen des § 30 Abs 2 6 MRG - zulässiger Abwesenheit nicht geboten, sodass auch das fallweise gänzliche Unterbleiben des Lüftens (hier tageweise) den Kündigungsgrund grundsätzlich nicht verwirklicht.