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Bei einer „echten Sanierungshauptmiete“ bedarf es einer Sanierung, die tatsächlich zu einer Standardanhebung der Wohnung führte

 
GZ 5 Ob 231/22i, 31.01.2023
 
OGH: Materiell-rechtliche Voraussetzung für die Anerkennung als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG ist das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts. Die Umgehungsabsicht muss bei beiden Parteien des formellen Hauptmietvertrags gegeben sein, wobei es genügt, wenn sie die Umgehung wenigstens in Kauf nahmen. Wenn auch § 2 Abs 3 MRG eine besondere Absicht der Parteien des formellen Hauptmietvertrags voraussetzt, ist doch dieses subjektive Tatbestandselement schon dann als erfüllt anzusehen, wenn bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund besteht, daran zu zweifeln.
 
Die Anwendung des § 2 Abs 3 MRG ist ausgeschlossen, wenn der Hauptmietvertrag nicht nur (ausschließlich) zu dem verpönten Umgehungsziel des § 2 Abs 3 MRG geschlossen wurde, sondern einen anderen Vertragszweck hatte. Ein solcher Sonderfall ist etwa die von der Rsp als zulässig angesehene „echte Sanierungshauptmiete“, bei der der Hauptmieter eine Wohnung im Standard anzuheben hat, dafür aber seine Investitionen durch die gestattete Untervermietung amortisieren darf. Für die Beurteilung einer dabei vorliegenden (oder eben fehlenden) Umgehungsabsicht sind va wirtschaftliche Gesichtspunkte maßgebend. Indizien für ein Umgehungsgeschäft auch bei Vorliegen einer Sanierungshauptmiete wären etwa der Rückfluss des vom Hauptmieter eingehobenen Untermietzinses an den Hauseigentümer derart, dass dieser im Ergebnis mehr als den Kategoriemietzins erhält, das Fehlen von Investitionen des Hauptmieters, die Speisung solcher Investitionen aus dem Vermögen des Hauseigentümers, der das erforderliche Kapital - wenn auch über Umwege - dem Hauptmieter zur Verfügung stellt, die Beherrschung des Hauptmieters durch den Eigentümer oder das Erreichen desselben Zwecks durch Einschaltung von Familienmitgliedern oder sonstigen Strohmännern. Allerdings müssen - um die Umgehungsabsicht zu bejahen - nicht alle in dieser Rsp zu findenden Indikatoren vorliegen.
 
Nicht nur solche Arbeiten, die zur Anhebung der Ausstattungskategorie führen, können eine Anmietung zur Untervermietung rechtfertigen. Erforderlich ist aber die Durchführung solcher Arbeiten, die erhebliche Mittel und die Hereinbringung durch den Untermietzins erfordern und zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohnung in Richtung eines zeitgemäßen Standards führen. Bei den hier festgestellten Bodensanierungsarbeiten und dem Einbau einer Dusche samt Boiler bei - aufgrund WC am Gang zur Gemeinschaftsbenützung unveränderten - Ausstattungskategorie D kann davon aber keine Rede sein. Das Rekursgericht verlangte daher keineswegs Arbeiten, die zur Anhebung der Ausstattungskategorie D führen hätten können, sondern eine Sanierung, die tatsächlich zu einer Standardanhebung der Wohnung führte, was sich im Rahmen der dazu bereits bestehenden höchstgerichtlichen Rsp hält.