Home

Soweit der Verweis in § 20 Abs 1 Z 2b iVm Z 3 WGG auch die Bestimmung des § 19a erfasst, ist er teleologisch zu reduzieren

 
GZ 5 Ob 188/22s, 31.01.2023
 
OGH: Die grundlegende Bestimmung der Verpflichtung zur Abrechnung einer die Baulichkeit verwaltenden GBV findet sich in § 19 WGG. Davon erfasst ist ausschließlich die Abrechnung gegenüber Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten, nicht aber gegenüber den Wohnungseigentümern, wofür die Regelungen des WEG gelten. Demgegenüber hat die verwaltende GBV im Anwendungsbereich des § 19a WGG unter Bedachtnahme auf § 14e WGG eine Abrechnung nach § 34 WEG, gegliedert nach den Anforderungen des § 19a Abs 2 WGG, für die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte zu legen. Diese Verpflichtung trifft die GBV auch gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. Die derart erstellte Abrechnung ist gem § 19d WGG - für eine ordnungsgemäße Rechnungslegung - auch Bestandteil der von der GBV den Mietern oder Nutzungsberechtigten der von ihr vermieteten Wohnungseigentumsobjekten zu legenden jährlichen Abrechnungen.
 
§ 19a WGG ermöglicht der GBV als Vermieterin von Wohnungseigentumsobjekten daher eine im Wesentlichen parallele Abrechnung für das Wohnungseigentumsobjekt einerseits und dessen Mieter andererseits; diese ist so zu gestalten, dass der Wohnungseigentümer bestimmte Positionen - ohne Abrechnungs- oder Aufteilungsdifferenz - an den Mieter des entsprechenden Eigentumsobjekts weiterverrechnen kann. Die Abrechnungsbestimmung des § 19a WGG gilt Kraft gesetzlicher Anordnung in § 19a Abs 2 WGG auch für einen Wohnungseigentumsverwalter, der keine GBV ist, sondern dieser in der Verwaltung nachfolgt.
 
Die Anwendung des WGG setzt grundsätzlich ein Rechtsverhältnis zwischen einer gemeinnützigen Bauvereinigung und den Mietern/Nutzungsberechtigten voraus. Ein solches liegt hier unzweifelhaft nicht (mehr) vor, weil die GBV nach den Feststellungen nicht mehr Wohnungseigentümerin und damit auch nicht Vermieterin ist. Aus § 20 Abs 1 Z 2b iVm Z 3 WGG ergibt sich, welche Bestimmungen des WGG auf bestimmte Mietverhältnisse weiterhin anzuwenden sind. Dass § 20 Abs 1 Z 2b iVm Z 3 WGG (auch) für den Fall, dass an einem Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand der Baulichkeit nachträglich Wohnungseigentum begründet worden ist, die Weitergeltung von wohnzivilrechtlichen Normen des WGG anordnet, bedeutet nicht, dass der Verwalter eines Wohnungseigentumsobjekts verpflichtet wäre, den Wohnungseigentümern auch dann eine Abrechnung nach der Bestimmung des § 19a WGG zu legen, wenn die GBV nicht mehr Wohnungseigentümerin und damit auch nicht mehr Vermieterin eines Wohnungseigentumsobjekts ist. Soweit der Verweis in § 20 Abs 1 Z 2b iVm Z 3 WGG auch die Bestimmung des § 19a erfasst, ist er teleologisch zu reduzieren.