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Die Verkennung der Rechtslage durch den Verwalter bildet umso weniger eine die Vertrauensbasis zerstörende Pflichtverletzung, je komplexer deren Beurteilung ist

 
GZ 5 Ob 106/22g, 31.01.2023
 
OGH: Das Individualrecht auf Auflösung des Verwaltungsvertrags kann nur dann erfolgreich ausgeübt werden, wenn nach dem Verhalten des Verwalters begründete Bedenken bestehen, dass er seiner Treue- und Interessenwahrungspflicht nachkommt. Dabei muss es sich um Gründe handeln, die nach allgemeiner Verkehrsauffassung so gewichtig sind, dass die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert ist. Geringfügige und entschuldbare Fehlleistungen haben unberücksichtigt zu bleiben. Ob ausreichende Gründe vorliegen, den Verwaltungsvertrag auf Antrag eines Mit- und Wohnungseigentümers aufzulösen, lässt sich nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilen. Bei der Prüfung von Auflösungsgründen ist auch eine Zukunftsprognose anzustellen. Für die sofortige Abberufung des Verwalters auf Antrag (nur) eines Wohnungseigentümers sind gravierende, die Vertrauensbasis zerstörende Pflichtverletzungen zu fordern, zumal im Hinblick auf das Verbot der Wiederbestellung (§ 21 Abs 3 WEG) zu berücksichtigen ist, dass durch eine derartige Abberufung der Mehrheit der Wohnungseigentümer ein Verwalterwechsel aufgezwungen wird.
 
Die Erstantragsgegnerin vertritt hier den Standpunkt, der Sachbeschluss im Vorverfahren enthalte in seinem Spruch einen an die dort genannten Antragsgegner gerichteten Leistungsbefehl. Vor dem Hintergrund der Rsp zur Beurteilung des Umfangs des Gegenstands eines Exekutionstitels ist diese Argumentation nicht nur nachvollziehbar; bei einem am Wortlaut des Spruchs orientierten Verständnis des Sachbeschlusses ist diese vielmehr zutreffend. Ein Beschluss, der in einem Verfahren gem § 30 Abs 1 Z 1 WEG ergeht, bindet den Verwalter aber nur dann, wenn dieser tatsächlich eine entsprechende Rechtsgestaltung vornimmt und daher einen Mehrheitsbeschluss ersetzt. Trifft der Standpunkt der Erstantragsgegnerin zu, ist die Weigerung, eine Bindung anzuerkennen, schon keine Pflichtverletzung. Und selbst wenn man den Spruch des Sachbeschlusses großzügig und unter Heranziehung der Entscheidungsgründe als rechtsgestaltend verstehen wollte: Dass die Erstantragsgegnerin darin keine einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ersetzende Entscheidung erkannt hat (und sich auch von der Rechtsbelehrung durch den Erstrichter nicht sofort vom Gegenteil überzeugen ließ), wäre nicht als gravierende Pflichtverletzung iSd § 21 Abs 3 WEG anzusehen. Nach der für die Beurteilung des Gewichts eines Pflichtverstoßes maßgeblichen allgemeinen Verkehrsauffassung bildet die Verkennung der Rechtslage durch den Verwalter umso weniger eine die Vertrauensbasis zerstörende Pflichtverletzung, je komplexer deren Beurteilung ist. Im vorliegenden Fall ist die Rechtslage idS durchaus komplex und deren Verkennung der Erstantragsgegnerin daher subjektiv nicht besonders vorwerfbar.