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Die Beauftragung von Ziviltechnikern, gutachterlich abzuklären, ob der errichtete Bau aufgrund seiner Abweichungen vom Baukonsens, die auf einer Bauführung vor Existenz der Eigentümergemeinschaft beruht, baurechtlich überhaupt bewilligungsfähig ist, ist keine Maßnahme der Verwaltung nach § 18 Abs 1 WEG

 
GZ 5 Ob 32/22z, 31.01.2023
 
OGH: Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ist - abgesehen von den Fällen des § 18 Abs 2 WEG - auf Angelegenheiten der Verwaltung beschränkt. Verwaltungshandlungen zielen darauf ab, gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts wahrzunehmen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter geht. Zur Verwaltung gehört daher alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts beeinträchtigen könnte; eine Verfügung greift demgegenüber in die Substanz der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte ein.
 
Die Parteifähigkeit der Eigentümergemeinschaft nach der (hier:) Kärntner BauO setzt deren zivilrechtliche Rechtsfähigkeit voraus. Nur soweit die baulichen Maßnahmen als Angelegenheiten der Verwaltung iSd § 18 Abs 1 WEG der Eigentümergemeinschaft zukommen und damit ihre Rechtspersönlichkeit gegeben ist, umfasst diese auch die Einbringung von Bauansuchen zur Bewilligung dieser Baumaßnahmen. Für die Frage, ob der Auftrag zur Einholung ziviltechnischer Gutachten eine Maßnahme der Verwaltung gem § 18 Abs 1 WEG ist, ist daher der Gegenstand des Bauverfahrens entscheidend.
 
Nach den Feststellungen betrifft das Bauverfahren hier eine Baukonsenswidrigkeit, die aus einer Bauführung vor Begründung von Wohnungseigentum resultiert. Das Bauverfahren, als dessen Ergebnis allenfalls der Rückbau in ein Zweifamilienhaus und damit faktisch der Verlust von Wohnungseigentumsobjekten droht, hat in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Auswirkungen auf den aufrechten Bestand der Anteilsrechte der Mit- und Wohnungseigentümer. Die Gutachten behandeln die Frage, ob das Wohnhaus in seiner tatsächlichen Ausführung bewilligungsfähig ist, und sind daher allenfalls der Sach- oder Anteilsverfügung, keinesfalls der Verwaltung gem § 18 Abs 1 WEG zuzuordnen. Kosten von Verfügungsmaßnahmen fallen mangels Berührung mit der Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft nicht in den Regelungsbereich des § 32 WEG. Das muss auch für Aufwendungen gelten, die der Beseitigung der ursprünglichen Baukonsenswidrigkeit dienen. Eine Auftragserteilung zur Erstattung von gutachterlichen Stellungnahmen im hier gegenständlichen Kontext namens der Eigentümergemeinschaft scheitert daran, dass ihr mangels einer der Verwaltung nach § 18 Abs 1 WEG zuzuordnenden Maßnahme die Rechtsfähigkeit fehlt. Damit zusammenhängende Kosten sind damit auch nicht Gegenstand der Abrechnung nach § 20 Abs 3 iVm § 32 WEG.