Home

Auch die behördlich verfügten Begrenzungen der Kundenzahl sowie einzuhaltende Mindestabstände sind "außerordentliche Zufälle" iSv § 1104 ABGB, die im Rahmen einer Mietzinsminderung nach § 1105 ABGB zu berücksichtigen sind

 
GZ 4 Ob 221/22m, 28.02.2023
 
OGH: Zu den in § 1104 ABGB ausdrücklich genannten Elementarereignissen gehört die „Seuche“, und COVID-19 ist ein solcher Fall. Aus dem Elementarereignis resultierende hoheitlichen Eingriffe wie Betretungsverbote für bestimmte Geschäftslokale hatten zur Folge, dass diese Objekte „gar nicht gebraucht oder benutzt werden“ konnten. Die Frage, ob (teilweise) Unbenützbarkeit des Bestandgegenstands vorliegt, ist nach dem Vertragszweck zu beurteilen. Die Bestandsache muss eine Verwendung zulassen, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt. Mangels anderer Vereinbarungen ist eine mittlere (durchschnittliche) Brauchbarkeit geschuldet. Für die Beurteilung ist daher in erster Linie die (ausdrückliche) Parteienvereinbarung bzw der dem Vertrag zugrunde gelegte Geschäftszweck maßgeblich. Ein Umsatzrückgang als solcher reicht im Allgemeinen für sich allein nicht aus, um eine Mietzinsminderung zu begründen.
 
Der vorliegende Fall ist dadurch geprägt, dass die begehrte Mietzinsminderung nicht mit behördlichen Schließungen des Geschäftslokals begründet wird, sondern mit weniger gravierenden behördlichen Eingriffen wie der Begrenzung der zulässigen Kundenzahl und der Anordnung von einzuhaltenden Mindestabständen zwischen den im Geschäftslokal anwesenden Personen.
 
Das Berufungsgericht unterzieht diese Zutrittsbeschränkungen grundsätzlich derselben Beurteilung wie gänzlichen Schließungen. Dies ist insoweit zutreffend, als es sich dabei nur um graduell unterschiedliche Benützungshindernisse handelt, die unmittelbare Folge der pandemiebedingt erlassenen - speziell auf Geschäftslokale bezogenen - behördlichen Maßnahmen sind. Die behördlich angeordneten Zutrittsbeschränkungen (Begrenzung der Kundenzahl, Mindestabstände) sind daher als „außerordentliche Zufälle“ iSv § 1104 ABGB und die dadurch verursachten Umsatzeinbußen als „konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts“ zu qualifizieren und im Rahmen einer Mietzinsminderung nach § 1105 ABGB zu berücksichtigen.
 
Davon zu unterscheiden sind jedoch geringerwertige, die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht beeinträchtigende und die Allgemeinheit treffende staatliche Eingriffe wie die Maskenpflicht sowie auch eine pandemiebedingt eingeschränkte Kauflust der Kunden. Das Erstgericht wird daher zu klären haben, ob und wenn ja welchen Einfluss die behördlich verfügte Begrenzung der Kundenzahl samt Abstandsregeln auf die Brauchbarkeit des Bestandsobjekts hatte.