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Die dem Verwalter obliegende Rechnungslegungspflicht umfasst auch die – nur nach den Umständen des Einzelfalls bestimmbare – Verpflichtung, Belegeinsicht in „geeigneter Weise“ zu gewähren; im Bezug auf die Kriterien der „Vollständigkeit, Verständlichkeit, Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit für einen Miteigentümer“ einer Hausverwalterabrechnung besteht ein gewisser Beurteilungsspielraum; solange dieser nicht verlassen wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor

 
GZ 5 Ob 208/22g, 19.01.2023
 
OGH: Der Verwalter hat gem § 20 Abs 3 WEG den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen. In einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 iVm § 20 Abs 3, § 34 Abs 3 WEG ist zu prüfen, ob die gerügte Ausgabeposition der Abrechnung durch Vereinbarung oder Gesetz gedeckt ist und daher als Aufwendung für die Liegenschaft iSd § 32 WEG zu qualifizieren ist. Bei der Abrechnung nach § 34 WEG handelt es sich um die Darstellung der tatsächlichen Zahlungsflüsse im Kalenderjahr als jeweilige Abrechnungsperiode. Die dem Verwalter obliegende Rechnungslegungspflicht umfasst auch die – nur nach den Umständen des Einzelfalls bestimmbare – Verpflichtung, Belegeinsicht in „geeigneter Weise“ zu gewähren. Im Bezug auf die Kriterien der „Vollständigkeit, Verständlichkeit, Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit für einen Miteigentümer“ einer Hausverwalterabrechnung besteht ein gewisser Beurteilungsspielraum; solange dieser nicht verlassen wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor.
 
Im Lauf des Gerichtsverfahrens gewährte die Antragsgegnerin den Antragstellern Einsicht in Belege und Urkunden zu den noch offenen, jeweils vom Erstgericht ausführlich erörterten Antragspunkten (etwa zum Mietvertrag über die Hausbesorgerwohnung sowie dessen Verlängerung, zur Abrechnung besonderer Reinigungskosten und bestimmter Gartenarbeiten, die nach Ansicht der Antragsteller zum Aufgabenbereich des Hausbesorgers gehörten). Wenn die Antragsteller nun in ihrem außerordentlichen Revisionsrekurs die Zulässigkeit ihres Rechtsmittels mit der Behauptung begründen wollen, durch das Ausweisen von Gesamtbeträgen in einer zwölf Monate umfassenden Abrechnungsperiode sei es – generell – nicht möglich, die Zahlungen einzelnen Zeiträumen oder Zahlungsflüssen zuzuordnen oder die Zahlungen auf ihre Vollständigkeit und Richtigkeit hin zu überprüfen, so zeigen sie damit keine erhebliche Rechtsfrage auf. Die pauschale Behauptung, aus der Abrechnung müsse auch ersichtlich sein, welcher Miteigentümer wann wie viel bezahlt habe, und „die vorliegenden Abrechnungen“ würden „diese Kriterien nicht erfüllen“, steht einerseits im Widerspruch zu den vom Rekursgericht übernommenen Feststellungen zu den von der Antragsgegnerin im Einzelnen für die Jahre 2014, 2015 und 2016 gelegten Eigentümerabrechnungen sowie zu den jeweils dazu im Gerichtsverfahren vorgelegten und erörterten Urkunden. Andererseits ist damit auch keine Überschreitung des dem Rekursgericht zukommenden Beurteilungsspielraums erkennbar, weil das Rechtsmittel keine Position der Abrechnung anführt, die nicht (rechnerisch) nachvollziehbar (gewesen) wäre.
 
Auch darauf, dass für die Überprüfung einer Ausgabe in der Jahresabrechnung ein auf einem rechtswirksamen Vertrag zwischen Eigentümergemeinschaft und einem dritten Unternehmer beruhender Leistungsaustausch maßgeblich ist, und dass ein behauptetes pflichtwidriges Verhalten des Hausverwalters iZm der Auftragsvergabe im Rechnungslegungsverfahren weder zu prüfen noch für die Richtigkeit der Abrechnung relevant ist, hat das Rekursgericht hingewiesen. Entgegen der Rechtsansicht der Antragsteller hätte daher die Position einer allenfalls „doppelt“ in Auftrag gegebenen Hausreinigung keine Unrichtigkeit der Abrechnung zur Folge.