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Da § 45 Abs 3 S1 MRG regelt, wie der Vermieter vorzugehen hat, will er den Mietzins anheben, bedarf es insoweit keines Rückgriffs auf § 16 Abs 9 MRG

 
GZ 6 Ob 240/22w, 17.02.2023
 
OGH: § 45 Abs 1 MRG räumt dem Vermieter ein Gestaltungsrecht ein, das ihn berechtigt, ein Begehren auf Anhebung immer dann zu stellen, wenn eine Valorisierung (bzw deren Kundmachung mit VO des BMJ) zu einer Erhöhung der in § 45 Abs 1 MRG genannten Beträge führt, auch wenn im Mietvertrag keine Wertsicherung vereinbart wurde. Die Regelung des § 45 Abs 1 MRG nennt jene nach Ausstattungskategorie gestaffelten (Fix-)Beträge, auf die der Hauptmietzins bei einem vor dem 1. 3. 1994 geschlossenen Hauptmietvertrag je Quadratmeter Nutzfläche entsprechend der „Urkategorie“ des Bestandobjekts angehoben werden darf und ordnet in S 2 an, dass sich diese Beträge nach der Regel des § 16 Abs 6 MRG valorisieren. Der Vermieter kann ab dem auf die rechtzeitige Anhebung folgenden Zinstermin den Hauptmietzins begehren, der dem sich zu diesem Zeitpunkt nach der Regel des § 45 Abs 1 MRG errechneten Betrag entspricht. Da § 45 Abs 3 S1 MRG regelt, wie der Vermieter vorzugehen hat, will er den Mietzins anheben, bedarf es insoweit auch keines Rückgriffs auf § 16 Abs 9 MRG.
 
Das Berufungsgericht war der Auffassung, eine gänzlich ohne gesetzliche oder vertragliche Grundlage vorgenommene Anhebung des Mietzinses liege betreffend das ursprüngliche Mietobjekt nicht vor. Die von der Klägerin bei der Berechnung ihres Anhebungsbegehrens nach § 45 MRG allenfalls herangezogene unrichtige Kategorie des Bestandobjekts sei von der Präklusionsregelung des § 45 Abs 1 MRG umfasst. Das Überschreiten der nach § 45 MRG gesetzlich zulässigen Höhe des begehrten Mindestmietzinses hätte der Beklagte innerhalb der dreijährigen Frist des § 16 Abs 8 MRG bei der Schlichtungsstelle bzw bei Gericht geltend machen müssen. Diese Ansicht findet Deckung in der Rsp und steht auch mit dem Zweck der Präklusionsregelungen im Einklang.
 
Nach § 16 Abs 8 S 1 und 2 MRG, auf dessen vergleichbare Präklusionswirkung sich der Rekurs auch für den vorliegenden Fall stützen will, sind nur bestimmte Einwendungen, nämlich Verstöße gegen die gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften, der Präklusion unterstellt. Mit der Präklusionsregelung des § 16 Abs 8 S 2 MRG verfolgte der Gesetzgeber den Zweck, Beweisproblemen auszuweichen, die sich bei einer Mietzinsüberprüfung lange nach Abschluss der Mietzinsvereinbarung, namentlich wegen der Maßgeblichkeit der „Urkategorie“ und der sonstigen Umstände im möglicherweise schon Jahrzehnte zurückliegenden Vereinbarungszeitpunkt, stellen. Eine (auch analoge) Anwendung der Präklusionsregelung des § 16 Abs 8 und 9 MRG oder des hier anzuwendenden § 45 Abs 1 und 2 MRG scheidet bei einer vom Vermieter ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage vorgenommenen Anhebung des vertraglich vereinbarten Hauptmietzinses mangels Vorliegens einer planwidrigen Gesetzeslücke aus.