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Der Mietvertrag wird erst durch die Begründung von Wohnungseigentum und Zuweisung des Objekts ins Eigentum des vormaligen Mieters aufgelöst

 
GZ 10 Ob 29/22w, 17.01.2023
 
OGH: Die §§ 15b und 15c WGG regeln die nachträgliche Übertragung von Baulichkeiten und Mietobjekten in das Eigentum. § 15c WGG gewährt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf nachträgliche Übertragung der Wohnung in das Wohnungseigentum. Für „geförderte“ Mietwohnungen sieht § 38 Sbg WFG 1990 bzw § 29 Sbg WFG 2015 vor, dass sie unter spezifischen Voraussetzungen in das Eigentum des Mieters übertragen werden können.
 
Im vorliegenden Fall liegt allerdings kein „echtes Optionsrecht“ der Mieterin vor. Ein solches würde voraussetzen, dass bereits bei Mietvertragsabschluss das Recht der Mieterin vereinbart worden wäre, nach Ablauf von 10 Jahren - durch Ausübung des Optionsrechts - zu einem festgelegten Preis Wohnungseigentum an der gemieteten Wohnung zu erwerben. Im hier zu beurteilenden Vertrag wird auf die §§ 15b ff WGG verwiesen, nach denen erst nach Annahme des Kaufangebots durch die Mieterin die Voraussetzungen für die nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum zu schaffen sind. IdS wurde auch im Mietvertrag festgehalten, dass die Mieterin mit Leistung des Grundkostenanteils Anspruch auf nachträglichen Erwerb hat; sie ist demnach aber nicht berechtigt, die Rechtslage durch ein Gestaltungsrecht einseitig zu verändern.
 
Nach der Rsp endet das Bestandverhältnis infolge Konfusion, wenn das Eigentumsrecht des Mieters sachenrechtlich übergeht, etwa durch bücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts. Konkret zur nachträglichen Übertragung in das Wohnungseigentum nach dem WGG wurde ausgesprochen, dass der Mietvertrag durch die Begründung von Wohnungseigentum und Zuweisung des Objekts ins Eigentum des vormaligen Mieters aufgelöst wird. Die Ansicht, dass das Bestandverhältnis nach ergänzender Vertragsauslegung zu jenem Zeitpunkt enden solle, an dem dem Mieter an Stelle des Rechtsbesitzes der Sachbesitz gebühre, wurde vom OGH ausdrücklich abgelehnt: In Ermangelung einer anderslautenden Vereinbarung ist für die Beendigung des Bestandverhältnisses auf den sachenrechtlichen Eigentumsübergang abzustellen. Daher besteht, solange es zu keiner Vereinigung von Vermieter- und Mieterstellung kommt, auch die Pflicht zur Mietzinszahlung - trotz des Kaufvertragsabschlusses bzw der Optionsausübung - weiter.