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OGH: Zur Überprüfung der Abrechnung des Verwalters (WEG)
Es ist bei jeder in Frage gestellten Ausgabe oder Einnahme zu prüfen, ob sie pflichtgemäß getätigt wurde, also dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung entspricht
Gesetze: § 20 WEG, § 34 WEG, § 52 WEG
Schlagworte: Wohnungseigentumsrecht, Verwalter, Abrechnung, Aufwendungen für die Liegenschaft, Vollständigkeit, Überprüfung, einzelne Positionen, materielle Richtigkeit
GZ 5 Ob 125/22a, 07.12.2022
OGH: Nach § 20 Abs 3 WEG hat der Verwalter den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen.
In einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 iVm §§ 20 Abs 3, 34 Abs 3 WEG ist zu prüfen, ob die gerügte Ausgabeposition der Abrechnung durch Vereinbarung oder Gesetz gedeckt und daher als iSd § 32 WEG zu qualifizieren ist. Als Vorfrage ist auch die materielle Richtigkeit und Berechtigung von in die Abrechnung aufgenommenen Forderungen in einem solchen Verfahren zu prüfen. Es genügt nicht, sich mit der Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit der Zahlen und Belege zu begnügen, sondern es ist bei jeder in Frage gestellten Ausgabe oder Einnahme auch zu prüfen, ob sie pflichtgemäß getätigt wurde, also dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung entspricht. Ergebnis der Abrechnung muss das tatsächlich Geschuldete sein.
Ob eine Betriebskosten-Abrechnung den von der Rsp entwickelten Grundsätzen entspricht, ist regelmäßig nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Fragen von erheblicher Bedeutung iSd § 62 Abs 1 AußStrG stellen sich daher idZ im Allgemeinen nicht. Vielmehr schließt die Kasuistik des Einzelfalls idR eine beispielgebende Entscheidung aus.
Unrichtig ist eine Abrechnung etwa dann, wenn Auslagen einbezogen sind, die nicht die Gemeinschaft, sondern einzelne Miteigentümer treffen. Hier steht fest, dass die in der Jahresabrechnung enthaltene Rechnungsposition „Strom Stiegenlicht“ die Energiekosten für das Magazin eines Miteigentümers betrifft, sodass diese Forderung auch nicht auf einem Vertrag der Eigentümergemeinschaft mit dem Energielieferanten beruht. Dadurch unterscheidet sich der hier zu beurteilende Sachverhalt von dem vom OGH bereits beurteilten, dem eine durch gefälschte oder unrichtige Belege nachgewiesene Forderung an die Eigentümergemeinschaft zugrunde lag. Eine im Einzelfall allenfalls aufzugreifende Fehlbeurteilung durch das Gericht zweiter Instanz kann die Antragsgegnerin mit ihrer Argumentation daher nicht aufzeigen.
