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Die Kosten einer Legionellen-Prophylaxe in Form einer mikrobiologischen Untersuchung von Kaltwasser sind weder als Wassergebühren oder Kosten der Überprüfung der Wasserleitungen iSd § 21 Abs 1 Z 1 MRG noch als Schädlingsbekämpfungskosten iSd § 21 Abs 1 Z 2 MRG zu werten; derartige Kosten sind auch nicht als Verwaltungs- oder als Hausbetreuungskosten iSd §§ 22 oder 23 MRG überwälzbar

 
GZ 5 Ob 120/22s, 24.11.2022
 
OGH: § 21 MRG bildet einen Katalog der auf die Gesamtliegenschaft bezogenen Aufwendungen des Vermieters, die als Betriebskosten in der in § 21 Abs 3 bis 5 MRG geregelten Weise auf die Mieter eines Hauses überwälzt werden dürfen. Diese Aufzählung ist nach stRsp taxativ. Eine zu Lasten der Mieter gehende extensive Gesetzesauslegung ist ausgeschlossen. Allgemein gilt, dass nur solche Ausgaben als Betriebskosten verrechenbar sind, die in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren, bei denen es sich also um „laufende Kosten des Betriebs“ handelt.
 
Nach § 21 Abs 1 Z 2 MRG gehören die vom Vermieter aufzuwendenden Kosten für „Schädlingsbekämpfung“ zu den Betriebskosten. Schädlinge sind nach der Rsp Lebewesen (tierische Organismen), von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht. Pflanzliche Organismen oder auch Viren fallen nicht darunter. Überdies sind nur Kosten für unmittelbar der Vertilgung von Schädlingen dienende Maßnahmen, nicht aber vorbeugende Maßnahmen, Betriebskosten iSd § 21 Abs 1 Z 2 MRG, selbst wenn sie durch die Schädlingsplage notwendig geworden sind und deren künftiger Abwehr dienen.
 
Die Auffassung der Vorinstanzen, Legionellen seien Bakterien und daher nicht tierische Schädlinge iSd § 21 Abs 1 Z 2 MRG, ist nach der Bedeutung des Ausdrucks im allgemeinen Sprachgebrauch zu teilen, wonach der Begriff „Schädling“ nach allgemeinem Verständnis (nur) tierische Organismen umfasst. Unabhängig davon war hier die Legionellen-Prophylaxe nur vorbeugende Maßnahme und betraf keinen Aufwand zur Bekämpfung der Legionellen; auch dies steht nach der Rsp einer Überwälzung auf die Mieter entgegen.
 
Die Kosten einer Legionellen-Prophylaxe in Form einer mikrobiologischen Untersuchung von Kaltwasser sind weder als Wassergebühren oder Kosten der Überprüfung der Wasserleitungen iSd § 21 Abs 1 Z 1 MRG noch als Schädlingsbekämpfungskosten iSd § 21 Abs 1 Z 2 MRG zu werten. Derartige Kosten sind auch nicht als Verwaltungs- oder als Hausbetreuungskosten iSd §§ 22 oder 23 MRG überwälzbar. Da sie der Brauchbarmachung der Bestandobjekte des Hauses dienen und Grundvoraussetzung für die Zurverfügungstellung von Wasser sind, sind sie als Erhaltungsaufwand zu werten, eine bloße Wartung einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG liegt nicht vor.