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Von einem sorgfältigen Immobilienmakler ist nicht zu verlangen, über die Notwendigkeit allfälliger wasserrechtlicher Bewilligungen von Biotopen oder Schwimmteichen ohne oder mit natürlichem Ab- und Zufluss Bescheid zu wissen

 
GZ 5 Ob 190/22k, 21.12.2022
 
OGH: Nach § 3 Abs 3 MaklerG sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Gem § 30b Abs 2 KSchG zählen zu den erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach § 3 Abs 3 MaklerG zu geben hat, jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Die Bestimmung spricht die Fachkenntnisse des Immobilienmaklers an, der seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen hat.
 
Der Immobilienmakler ist zwar Sachverständiger iSd § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. Er hat den Auftraggeber daher über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers besteht aber nicht; ihn trifft insbesondere keine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt. Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen, sodass im Regelfall eine in ihrer Bedeutung über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfrage nicht vorliegt.
 
Die Auffassung des Berufungsgerichts, von einem sorgfältigen Immobilienmakler sei - ohne besonderen Anlass - nicht zu verlangen, über die Notwendigkeit allfälliger wasserrechtlicher Bewilligungen von Biotopen oder Schwimmteichen ohne oder mit natürlichem Ab- und Zufluss Bescheid zu wissen, hält sich in dem von dieser Rsp vorgegebenen Rahmen und bedarf daher keiner Korrektur im Einzelfall. Nach dem festgestellten Sachverhalt gab es keine Umstände, die den Beklagten dazu veranlassen hätten müssen, die Frage einer wasserrechtlichen Genehmigungsbedürftigkeit und -fähigkeit des Schwimmteichs, den es unstrittig schon jahrelang gab, in Frage zu stellen. Fachkunde des Immobilienmaklers in einem Spezialgebiet wie dem WRG nicht zu verlangen, ist nicht korrekturbedürftig.