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„Erwerb“ iSd § 5 Abs 2 WEG ist nicht nur die sachenrechtliche Verfügung (§ 431 ABGB), sondern bereits der Rechtsvorgang, also der Abschluss eines Kaufvertrags vor Ablauf der Wartefrist des § 5 Abs 2 WEG

 
GZ 5 Ob 121/22p, 02.11.2022
 
OGH: Nach § 5 Abs 2 WEG kann Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für ein KFZ bis zum Ablauf von 3 Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von einer Person oder Eigentümerpartnerschaft erworben werden, der Wohnungseigentum an einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum der Liegenschaft (Bedarfsobjekte) zukommt; dabei kann ein Wohnungseigentümer mehrerer Bedarfsobjekte schon während der dreijährigen Frist eine entsprechende Mehrzahl von Abstellplätzen erwerben. Darüber hinaus kann der Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts während der dreijährigen Frist mehrere Abstellplätze nur erwerben, soweit die Zahl der auf der Liegenschaft vorhandenen und als Wohnungseigentumsobjekte gewidmeten Abstellplätze die Zahl der Bedarfsobjekte übersteigt; bei der Berechnung der überzähligen Abstellplätze ist der schriftlich erklärte Verzicht eines Wohnungseigentümers auf den ihm vorzubehaltenden Abstellplatz zu berücksichtigen.
 
Diese Erwerbsbeschränkungen haben das Ziel, den auf der Liegenschaft „wohnenden“ (oder geschäftlich tätigen) Wohnungseigentümern beim Erwerb von KFZ-Abstellplätzen Vorrang einzuräumen. Dazu wählte der Gesetzgeber die Konstruktion einer Wartefrist und beschränkte für diese Frist den Erwerb von selbständigem Wohnungseigentum an einem KFZ-Abstellplatz in zweifacher Hinsicht: Erstens sind liegenschaftsfremde Personen vom Erwerb ausgeschlossen, zweitens können Wohnungseigentümer eines oder mehrerer Bedarfsobjekte nur die entsprechende Anzahl von Abstellplätzen erwerben. Dies gilt sowohl für die erstmalige (konstitutive) Begründung von Wohnungseigentum als auch für derivative Erwerbsvorgänge innerhalb der Drei-Jahres-Frist.
 
§ 5 Abs 2 WEG will innerhalb der Frist von 3 Jahren die „Liegenschaftsangehörigen“ beim Erwerb von KFZ-Abstellplätzen bevorzugt sehen. Nur sie sollen während der Wartefrist Wohnungseigentum an einem Abstellplatz erwerben können, sofern sich - wie hier - der Wohnungseigentumsorganisator, der sich das Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplätzen vorbehalten hat, zur Veräußerung der damit verbundenen Mindestanteile entschließt. Der Gesetzeszweck erfordert es daher, dass „Erwerb“ iSd § 5 Abs 2 WEG nicht nur die sachenrechtliche Verfügung (§ 431 ABGB), sondern bereits den Rechtsvorgang erfasst, der dem liegenschaftsfremden Dritten einen Anspruch auf sachenrechtliche Übereignung des Mindestanteils gibt, mit dem das ausschließliche Nutzungsrecht an einem KFZ-Abstellplatz verbunden ist. Auch beim derivativen Erwerb verstößt ein Abschluss eines Kaufvertrags vor Ablauf der Wartefrist damit gegen § 5 Abs 2 WEG, was dessen Nichtigkeit zur Folge hat.