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OGH: Zur Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum
Für die Beurteilung einer allfälligen durch die Begründung von Wohnungseigentum eintretenden Wertminderung darf nicht der Wert der gesamten Liegenschaft im Alleineigentum herangezogen werden, sondern die Summe der Verkehrswerte der bisherigen Miteigentumsanteile
Gesetze: § 843 ABGB, § 3 WEG
Schlagworte: Miteigentumsgemeinschaft, Zivilteilung, Realteilung, Begründung von Wohnungseigentum, Möglichkeit, Tunlichkeit, beträchtliche Wertminderung, Vergleich der Verkehrswerte
GZ 5 Ob 167/22b, 24.11.2022
OGH: Die Begründung von Wohnungseigentum geht als Sonderform der Realteilung der Zivilteilung grundsätzlich vor. Für sie gelten daher auch die für die Realteilung nach § 843 ABGB aufgestellten Grundsätze:
Die Realteilung ist möglich, wenn die Sache ohne wesentliche Wertminderung geteilt werden kann und rechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen; sie ist tunlich, wenn eine Sache ohne Notwendigkeit eines unverhältnismäßig großen Wertausgleichs in Teile zerlegt werden kann, sodass der Wert des Ganzen in den Teilen erhalten bleibt. Geringfügige Wertunterschiede können allerdings in Geld ausgeglichen werden, weil andernfalls die vom Gesetz bevorzugte Realteilung nur in den seltensten Fällen verwirklicht werden könnte.
Bei der Ermittlung des Werts der Liegenschaft vor der Teilung ist demnach das schlichte Miteigentum und die bestehende Eigentümerstruktur zu berücksichtigen. Im Fall der Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum bezieht sich die Wertminderung daher auf das Wertverhältnis zwischen den bisher schlichten Miteigentumsanteilen und den künftigen Wohnungseigentumsobjekten. Es darf durch die Begründung von Wohnungseigentum zu keiner beträchtlichen Wertminderung der bisherigen Miteigentumsanteile kommen. Der Verkehrswert der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile darf nicht beträchtlich höher sein als der Verkehrswert der künftigen Wohnungseigentumsobjekte. Zum Vergleich ist nach der Rsp die Summe der bisherigen Miteigentumsanteile und nicht der Verkehrswert der fiktiv im Alleineigentum stehenden Liegenschaft heranzuziehen.
Daran ist festzuhalten. Auch hier darf für die Beurteilung einer allfälligen durch die Begründung von Wohnungseigentum eintretenden Wertminderung daher nicht der Wert der gesamten Liegenschaft im Alleineigentum herangezogen werden, sondern die Summe der Verkehrswerte der bisherigen Miteigentumsanteile.
