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Die bloß das Kundenverhalten beeinflussenden Ursachen des Umsatzrückgangs schränken die Nutzungsmöglichkeit des Bestandsobjekts nicht (unmittelbar) ein; solche Umsatzrückgänge sind dem Unternehmerrisiko zuzuordnen

 
GZ 10 Ob 46/22w, 22.11.2022
 
OGH: Die infolge der SARS-CoV-2-Pandemie erlassenen behördlichen Maßnahmen begründen einen außerordentlichen Zufall iSd §§ 1104 f ABGB. Wenn die in Bestand genommene Sache wegen eines außerordentlichen Zufalls gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist nach § 1104 ABGB kein Mietzins zu entrichten. Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstücks, so wird ihm gem § 1105 ABGB ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen.
 
Nach der bisherigen Rsp kommt es für einen allfälligen Mietzinsminderungsanspruch des Bestandnehmers eines Geschäftslokals maßgeblich darauf an, ob eine Beeinträchtigung der vertragsgemäßen Nutzung vorliegt, während ein Umsatzrückgang als solcher dafür im Allgemeinen für sich allein nicht ausreicht: So sind etwa für den Geschäftsraummieter vorhersehbare Umsatzeinbußen, die durch die Ansiedlung weiterer Konkurrenzbetriebe in der Umgebung eintreten, ohne besondere Umstände - wie etwa eine entsprechende (ausdrückliche oder durch ergänzende Auslegung erzielbare) Regelung im Bestandvertrag (Konkurrenzschutz) - kein Grund für eine Mietzinsminderung, liegt doch eine solche Situation im Bereich des Unternehmerrisikos. Umsatzrückgänge können dann zu einer Mietzinsminderung führen, wenn sie Ausdruck, dh unmittelbare Folge der - etwa wegen behördlicher Maßnahmen - eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit des konkreten Geschäftslokals sind.
 
Hier bestand in den revisionsgegenständlichen Zeiträumen kein behördlich angeordnetes Betretungsverbot für das gegenständliche Geschäftslokal („Bekleidungsgeschäft“) , sodass es der Beklagten grundsätzlich möglich war, ihre Waren im Geschäft anzubieten, Kunden in Präsenz zu beraten und Verkäufe abzuwickeln. Ursächlich für die Umsatzrückgänge waren vielmehr ausschließlich Umstände und Maßnahmen, die unmittelbar nur das Verhalten potentieller Kunden beeinflussten und sich nicht auf das konkrete Bestandsobjekt bezogen. Insbesondere verhinderte keine der Ursachen, auf die die Umsatzrückgänge nach den getroffenen Feststellungen und dem Inhalt der Revision zurückzuführen waren, (ganz oder auch nur teilweise) den Zugang zum Geschäftslokal oder den Kundenverkehr darin. Die bloß das Kundenverhalten beeinflussenden Ursachen des Umsatzrückgangs schränkten somit die Nutzungsmöglichkeit des konkreten Bestandsobjekts nicht (unmittelbar) ein. Solche Umsatzrückgänge sind daher dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und rechtfertigen eine Minderung des vereinbarten Mietzinses nicht.