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Gegenüber dem Prestige des 19. Bezirks im Allgemeinen und der Lage am Rande des alten Ortskerns von Grinzing mit seinem Ensembleschutz und der Nähe zum Wienerwald im Besonderen tritt die optimale Erreichbarkeit von Nahversorgung, Bildungseinrichtungen, Ärzten und dgl in den Hintergrund

 
GZ 5 Ob 83/22z, 06.10.2022
 
OGH: Gem § 16 Abs 4 MRG ist ein Lagezuschlag nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG). In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden.
 
Die Vorinstanzen haben hier die Lage des Hauses mit Lagen in anderen Gebieten mit mittlerer Bebauungsdichte außerhalb des Gürtels und in anderen Randgebieten Wiens verglichen (Favoriten, Simmering, Floridsdorf oder Donaustadt). Sie bejahten die Überdurchschnittlichkeit der Lage des im 19. Wiener Gemeindebezirk im Kern von Grinzing gelegenen Hauses: Sie hoben das Prestige des 19. Bezirks im Allgemeinen und der Lage am Rande des alten Ortskerns von Grinzing mit seinem Ensembleschutz und der Nähe zum Wienerwald im Besonderen hervor. Demgegenüber trete die optimale Erreichbarkeit von Nahversorgung, Bildungseinrichtungen, Ärzten und dergleichen in den Hintergrund.
 
Dabei gingen sie von der Rsp des OGH aus: In der gebotenen Gesamtschau und Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika haben sie letztlich dem Standortimage die ausschlaggebende Bedeutung beigemessen. Damit haben sie den ihnen grundsätzlich eingeräumten Wertungs- und Ermessensspielraum nicht verlassen. Die gegenteilige Argumentation des Antragstellers überzeugt nicht: Die durch eine nicht geschlossene und nur geringgeschoßige Bauweise sowie einen großen Grünanteil gekennzeichneten Randlagen schließen an das dicht verbaute innerstädtische Gebiet zum Stadtrand hin an und weisen daher zwangsläufig nicht das Lagekriterium Zentrumsnähe auf. Im Allgemeinen ist in diesen Lagen auch keine Verkehrsanbindung (öffentlicher Verkehr und Individualverkehr), Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs, Bildungs- und Fürsorgeeinrichtungen, Gesundheitsversorgung und kulturelles Angebot wie in dicht verbauten innerstädtischen Gebieten zu erwarten. Die hier zu beurteilende Lage zeichnet sich dadurch aus, dass trotz der Lage am Stadtrand und des kleinstädtischen, fast dörflichen Charakters die für innerstädtische Lagen typische Erreichbarkeit von Geschäften des täglichen Bedarfs und Ärzten gegeben ist. Zudem ist etwa die Endhaltestelle der Straßenbahnlinie 38 zu Fuß erreichbar und damit ein direkter Anschluss an das Stadtzentrum mit dem öffentlichen Verkehr gegeben.