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Ob mit der Begründung von Wohnungseigentum eine Wertminderung verbunden ist, ist danach zu beurteilen, ob die jeweiligen Verkehrswerte der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile jene der zukünftigen Wohnungseigentumsobjekte überschreiten

 
GZ 5 Ob 114/22h, 12.10.2022
 
OGH: Nach § 3 Abs 1 Z 3 WEG kann auf Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung in einem Verfahren zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft Wohnungseigentum begründet werden. Die „Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft“ durch Begründung von Wohnungseigentum beseitigt die Gemeinschaft des Eigentums an der Liegenschaft nicht, sondern befestigt sie in anderer Form. Sie ist eine Sonderform der Realteilung. Für sie gelten daher auch die für die Realteilung nach § 843 ABGB aufgestellten Grundsätze. Ist die Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum möglich und tunlich, hat sie demnach gesetzlichen Vorrang vor der Zivilteilung.
 
Die Realteilung ist möglich, wenn die Sache ohne wesentliche Wertminderung geteilt werden kann und rechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen; sie ist tunlich, wenn eine Sache ohne Notwendigkeit eines unverhältnismäßig großen Wertausgleichs in Teile zerlegt werden kann, sodass der Wert des Ganzen in den Teilen enthalten bleibt. Die Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum ist nur dann zulässig, wenn sie ohne beträchtliche Verminderung des Werts „der gemeinschaftlichen Sache“ möglich ist (§ 843 ABGB), es also zu keiner beträchtlichen Wertminderung der geteilten Sache im Vergleich zur ungeteilten Sache kommt. Die „Beträchtlichkeit“ der Wertminderung hat der OGH etwa bei 11,76 % verneint, hingegen bei 15 % oder darüber liegenden Prozentsätzen bejaht.
 
Bei der Ermittlung des Werts der Liegenschaft vor der Teilung ist das schlichte Miteigentum und die bestehende Eigentümerstruktur zu berücksichtigen. Im Fall der Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum bezieht sich die Wertminderung daher auf das Wertverhältnis zwischen den bisherigen schlichten Miteigentumsanteilen und den künftigen Wohnungseigentumsobjekten. Es darf durch die Begründung von Wohnungseigentum zu keiner beträchtlichen Wertminderung der bisherigen Miteigentumsanteile kommen. Der Verkehrswert der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile darf nicht beträchtlich höher sein als der Verkehrswert der künftigen Wohnungseigentumsobjekte. Zum Vergleich ist also die Summe der bisherigen Miteigentumsanteile und nicht der Verkehrswert der fiktiv im Alleineigentum stehenden Liegenschaft heranzuziehen. Ob mit der Begründung von Wohnungseigentum eine Wertminderung verbunden ist, ist danach zu beurteilen, ob die jeweiligen Verkehrswerte der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile jene der zukünftigen Wohnungseigentumsobjekte überschreiten.