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Maßnahmen des Mehrheitseigentümers in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung sind nicht schon deswegen unbeachtlich, weil ihnen keine formelle Beschlussfassung iSd § 24 WEG vorangegangen ist

 
GZ 5 Ob 207/21h, 01.09.2022
 
OGH: Zur Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft dient vornehmlich die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, doch können Beschlüsse auch auf andere Weise, etwa auf schriftlichem Weg, zustande kommen (§ 24 Abs 1 erster Satz WEG). In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft (hier: Durchsetzung eines Anspruchs nach § 28 Abs 1 Z 2 WEG) entscheidet, wenn kein Verwalter bestellt ist, unbeschadet der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers nach § 30 WEG die Mehrheit der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs 4 WEG). Besteht der Anschein eines Beschlusses, kann jeder Wohnungseigentümer binnen eines Monats ab Bekanntmachung verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit gerichtlich festgestellt wird (§ 24 Abs 6 WEG).
 
Liegt aber ein Willensakt des Mehrheitseigentümers vor, ist zu differenzieren: Besteht die Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft nur in einem Willensakt des Mehrheitseigentümers und kommt es zu einer fristauslösenden Bekanntmachung der dann als „Beschluss“ zu wertenden Willensbekundung, richtet sich die Bekämpfung einer solchen „Dominator“-Entscheidung formell nach Beschlussrecht. Andernfalls greift § 30 Abs 2 WEG.
 
Maßnahmen des Mehrheitseigentümers in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung sind aber nicht schon deswegen unbeachtlich, weil ihnen keine formelle Beschlussfassung iSd § 24 WEG vorangegangen ist. Anders als bei einer Eigentümergemeinschaft, in der keiner der Teilhaber über die Mehrheit der Anteile verfügt, sodass erst die formelle Beschlussfassung nach den Willensbildungsvorschriften des WEG die Verwaltungsmaßnahme an sich und die zu deren wirksamen Vertretung nach außen befugte Mehrheit bestimmt, besteht die Willensbildung in einem Fall wie dem vorliegenden im Willensakt des Mehrheitseigentümers. Liegt dabei der Anschein eines Beschlusses vor, was zumindest eine Kundmachung der Willensbetätigung durch den Mehrheitseigentümer erfordert, greifen die Regeln über die Beschlussanfechtung. Fehlt es auch daran, bleibt dem Minderheitseigentümer nur die Vorgangsweise nach § 30 Abs 2 WEG. In diesem Fall kann das Gericht im Verfahren außer Streitsachen die Rücknahme bereits getroffener oder die Durchführung verabsäumter Maßnahmen auftragen. Selbst wenn ein anfechtbarer Beschluss über eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung vorliegt, ist er - auflösend bedingt - außenwirksam. Im Anwendungsbereich des § 30 Abs 2 WEG bleibt eine Maßnahme des Mehrheitseigentümers in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung wirksam, solange sie vom (Außerstreit-)Gericht nicht für unwirksam erklärt wird.