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Ist kein Verwalter bestellt, so kann der Mehrheitseigentümer in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung für die Eigentümergemeinschaft handeln

 
GZ 5 Ob 207/21h, 01.09.2022
 
OGH: Nach § 2 Abs 5 WEG bilden alle Wohnungseigentümer zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft. Verwaltungshandlungen zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Teilhaber geht. § 28 WEG nennt Maßnahmen der ordentlichen Liegenschaftsverwaltung, zB die Bildung einer angemessenen Rücklage nach § 31 WEG. Eine Sondervorschreibung zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen kann grundsätzlich ein solcher Beitrag zur Rücklage sein. Trägerin eines solchen Anspruchs ist die Eigentümergemeinschaft. Daher kann nur sie, vertreten durch ihr jeweils zuständiges Organ, diesen Anspruch durchsetzen. Die Bevollmächtigung und Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Durchsetzung dieses Anspruchs zählt damit ebenfalls zur (ordentlichen) Verwaltung.
 
Die Vertretung der Eigentümergemeinschaft regelt - soweit hier relevant - § 18 Abs 3 WEG. Demnach wird die Eigentümergemeinschaft, wenn ein Verwalter bestellt ist, durch diesen (Z 1 lit a) und wenn kein Verwalter bestellt ist, durch die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer (Z 2 lit a) vertreten.
 
Die in § 833 ABGB geregelte Selbstverwaltung der Miteigentümer ist als Normalfall der Verwaltung konzipiert. Sie liegt vor, solange die Eigentümergemeinschaft nach dem Mehrheitswillen ihrer Teilhaber die Verwaltung selbstverantwortlich führt, auch wenn einzelne Aufgaben von bestimmten Wohnungseigentümern wahrgenommen werden. Für die Eigentümerpartnerschaft gelten nach § 13 Abs 1 WEG die Bestimmungen des 16. Hauptstücks des 2. Teils des ABGB (§§ 825 ff ABGB), soweit das WEG keine besonderen Regelungen trifft. Das bedeutet insbesondere, dass die Eigentümerpartner nach außen hin eine Einheit bilden und nur gemeinsam auftreten können. Sofern nicht Stellvertretung vorliegt, haben sie daher auch einheitliche Erklärungen abzugeben. Die §§ 825 ff ABGB sind im Wohnungseigentum subsidiär heranzuziehen, soweit weder durch Gesetz noch durch Vertrag Besonderes geregelt ist. Danach ist die Mehrheit und damit auch der einzelne Mehrheitseigentümer als gesetzlicher Verwalter anzusehen. Es bedarf keines Bestellungsakts. Bei Offenlegung des Vertretungsverhältnisses handelt der Mehrheitseigentümer im Namen aller Teilhaber. Auch für den Bereich des Wohnungseigentums gilt daher, dass, wenn kein Verwalter bestellt ist, der Mehrheitseigentümer in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung für die Eigentümergemeinschaft handeln kann.