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Der Grundgedanke, dass auch eine fristwidrige Kündigung des Mieters das Mietverhältnis zum frühestmöglichen Zeitpunkt beendet, ist verallgemeinerungsfähig; eine analoge Anwendung des § 33 Abs 1 MRG auf Fälle, in denen der Mieter bei seiner Kündigungserklärung die Jahresfrist des § 29 Abs 2 MRG nicht eingehalten hat, ist schon deshalb geboten, weil auch hier der Vermieter durch die verfrühte Kündigungserklärung nicht beschwert ist und seine Interessen durch die Einhaltung der gesetzlichen vorgesehenen Mindestvertragsdauer gewahrt bleiben

 
GZ 8 Ob 79/22h, 30.08.2022
 
OGH: Nach § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG werden Mietverträge über Wohnungen durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer nur dann aufgelöst, wenn die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer mindestens drei Jahre beträgt. Mietverträge auf bestimmte Zeit, deren Ablauf wegen eines Verstoßes gegen die Mindestvertragsdauer nicht durchgesetzt werden kann, gelten nach § 29 Abs 3 lit a MRG als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert.
 
Nach der Rsp des OGH führt der Verstoß gegen die gesetzliche Mindestvertragsdauer zwar dazu, dass das Mietverhältnis durch den Ablauf der Frist nicht aufgelöst wird, doch bleiben beide Parteien trotzdem für die gesamte vereinbarte Vertragsdauer gebunden, weil sie durch die Befristungsvereinbarung auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichtet haben, sodass weder der Vermieter noch der Mieter das Mietverhältnis vor der vereinbarten Zeit auflösen kann.
 
Dass der Wortlaut des § 29 Abs 3 MRG mit der WRN 2006 dahin geändert wurde, dass Mietverträge, die mit einer unwirksamen Befristung abgeschlossen wurden, statt „als auf unbestimmte Zeit erneuert“ als „auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert“ gelten, war mit keiner Änderung der Rechtslage verbunden, weil der Gesetzgeber damit bloß die bisherige Rechtslage verdeutlichen wollte. Dementsprechend ist auch nach der WRN 2006 allgemein anerkannt, dass eine unwirksame Befristungsvereinbarung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses führt, die Vertragsparteien aber insofern an ihre Abrede gebunden sind, als dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer ausgeschlossen ist.
 
Die Vorinstanzen haben daher zutreffend erkannt, dass die Beklagte das Mietverhältnis unter Berufung auf ihr ordentliches Kündigungsrecht nicht vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer von 18 Monaten aufkündigen konnte. Wohl aber haben die Parteien vereinbart, dass die Beklagte „entsprechend dem Gesetz (…) nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten“ zur Aufkündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Diese Vereinbarung entspricht § 29 Abs 2 MRG, wonach dem Mieter bei befristeten Verträgen nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten Dauer das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht zukommt, das Mietverhältnis vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.
 
Das Zusammenspiel der dreimonatigen Kündigungsfrist mit der Einjahresfrist, die für die Aufkündigung abgewartet werden muss, hat zur Folge, dass das Mietverhältnis frühestens nach Ablauf von 16 Monaten zur Auflösung gebracht werden kann. In der Kommentarliteratur wird darauf hingewiesen, dass die Kündigung erst nach einem Jahr eingebracht werden kann und es nicht ausreicht, dass der Kündigungstermin nach diesem Jahr liegt.
 
Entgegen der Rechtsansicht des Berufungsgerichts kann daraus aber nicht abgeleitet werden, dass eine schon vor Ablauf der Jahresfrist erklärte Aufkündigung rechtsunwirksam wäre. Nach § 33 Abs 1 MRG ist eine Kündigung des Mieters, die dem Vermieter erst nach Beginn der für den darin genannten Kündigungstermin einzuhaltenden Kündigungsfrist zugeht, für den ersten späteren Kündigungstermin wirksam, für den die Frist zu diesem Zeitpunkt noch offen war. Der Gesetzgeber wollte dem Kündigenden dadurch den mit einer neuerlichen Kündigungserklärung verbundenen Aufwand ersparen.
 
Der Grundgedanke, dass auch eine fristwidrige Kündigung des Mieters das Mietverhältnis zum frühestmöglichen Zeitpunkt beendet, ist verallgemeinerungsfähig. Eine analoge Anwendung des § 33 Abs 1 MRG auf Fälle, in denen der Mieter bei seiner Kündigungserklärung die Jahresfrist des § 29 Abs 2 MRG nicht eingehalten hat, ist schon deshalb geboten, weil auch hier der Vermieter durch die verfrühte Kündigungserklärung nicht beschwert ist und seine Interessen durch die Einhaltung der gesetzlichen vorgesehenen Mindestvertragsdauer gewahrt bleiben.
 
Im Ergebnis hat die vor Anlauf der Jahresfrist erklärte Aufkündigung der Beklagten vom 23. 3. 2019 zum 31. 7. 2019 das Mietverhältnis zum frühestmöglichen Zeitpunkt, sohin nach Ablauf von insgesamt 16 Monaten zum 31. 3. 2020 beendet. Die Beklagte schuldet die Mietzinse deshalb nur bis März 2020.