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Das im Rahmen der Vertragsraumordnung als Dienstbarkeit vereinbarte Verbot der Verwendung der Liegenschaft als Freizeitwohnsitz erfüllt das Erfordernis des unmittelbaren Liegenschaftsbezugs nicht und kann daher nicht verbüchert werden

 
GZ 5 Ob 3/22k, 14.07.2022
 
OGH: Eine Grunddienstbarkeit besteht nur dann, wenn sich die Duldung oder Unterlassung auf die Nutzung des belasteten Grundstücks selbst bezieht. Deshalb kann etwa das Verbot einer wirtschaftlichen Tätigkeit, für die das Grundstück bloß zufälliger Standort ist, nicht verbüchert werden. Eine Grunddienstbarkeit muss außerdem der vorteilhafteren oder bequemeren Benützung des herrschenden Grundstücks dienen (§ 473 ABGB). Auch das Erfordernis der Nützlichkeit oder Bequemlichkeit bezieht sich immer auf das Grundstück selbst, nicht auf persönliche Vorteile seines Eigentümers. Grunddienstbarkeiten müssen demnach das Eigentum am dienenden Grundstück beschränken und das am herrschenden Gut bestehende Eigentum erweitern oder fördern. Fehlt auch nur eine dieser beiden Eigenschaften, sind die Voraussetzungen einer Grunddienstbarkeit nicht gegeben.
 
Ist der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit nicht der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks, sondern eine natürliche oder juristische Person, liegt eine unregelmäßige Servitut vor (§ 479 ABGB), für die auch das Utilitätserfordernis des § 473 ABGB erfüllt sein muss. Ein Vorteil, wie er für die Bestellung einer Grunddienstbarkeit charakteristisch und essentiell ist, steht im Fall einer irregulären Servitut einem persönlich Berechtigten unabhängig vom Eigentum am herrschenden Grundstück zu. Bei Bestellung zugunsten einer Gebietskörperschaft profitiert die Allgemeinheit von diesem Vorteil. Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass jeder rein wirtschaftliche Zweck die Begründung einer unregelmäßigen Grunddienstbarkeit in Form einer Unterlassungsverpflichtung rechtfertigt. Als unregelmäßige Dienstbarkeit anerkannte die Rsp etwa die Einräumung von Wegerechten oder Schiabfahrten zugunsten einer Gemeinde, welche die Nutzung der Allgemeinheit zur Verfügung stellt. Dabei handelt es sich dem Inhalt nach um Duldungsverpflichtungen des Eigentümers der belasteten Liegenschaft.
 
In die Kategorie einer Unterlassungsverpflichtung fällt der Verzicht auf eine bestimmte bauliche Ausgestaltung einer Liegenschaft. Ein solcher Verzicht kann grundsätzlich als (unregelmäßige) Grunddienstbarkeit bestellt werden, weil es sich dabei um eine Einschränkung der Nutzung der Liegenschaft selbst handelt. Nicht als verbücherungsfähige (irreguläre) Dienstbarkeit anerkannt wurden hingegen der Verzicht auf die Begründung von Wohnungseigentum, die Einschränkung des Rechts zur Vermietung und das Verbot einer bestimmten wirtschaftlichen Tätigkeit. Ausgehend davon erfüllt das hier im Rahmen einer Vertragsraumordnung als Dienstbarkeit vereinbarte Verbot der Verwendung der Liegenschaft als Freizeitwohnsitz das Erfordernis des unmittelbaren Liegenschaftsbezugs nicht.