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Eine Beurteilung einer Vereinbarung zwischen Wohnungseigentümern nach § 38 Abs 1 WEG kommt nur dann in Betracht, wenn es sich um Spätwirkungen der (abstrakt angenommenen) Vertragsübermacht des Wohnungseigentumsorganisators handelt

 
GZ 5 Ob 79/22m, 19.07.2022
 
OGH: § 38 Abs 1 WEG verbietet Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken. § 38 Abs 1 Z 3 WEG zählt Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht ausdrücklich zu den Vereinbarungen, die eine solche Einschränkung von Rechten des Wohnungseigentümers bewirken können, wenn sie durch die wirtschaftliche, organisatorische und wissensmäßige Übermacht des Wohnungseigentumsorganisators begründet ist. Voraussetzung der Rechtsunwirksamkeit einer Vereinbarung nach § 38 Abs 1 Z 3 WEG ist jedenfalls, dass sie vom Wohnungseigentumsorganisator veranlasst oder abgeschlossen worden ist.
 
Als Schutzbestimmung zugunsten des Wohnungseigentumsbewerbers vor der Übermacht des Wohnungseigentumsorganisators greift die Bestimmung des § 38 WEG idR, wenn es sich um Vereinbarungen oder sonstige Vorbehalte handelt, die in der Phase der Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossen werden. Das ist der Fall, wenn die Wohnung zwar übergeben, das Eigentum des Erwerbers im Grundbuch aber noch nicht einverleibt ist, nach der Rsp aber auch dann, wenn der Organisator dem Käufer bereits Wohnungseigentum verschaffen konnte, die Wohnung aber noch nicht übergeben ist. Hat der Wohnungseigentumsorganisator seine vertraglichen Pflichten hingegen vollständig erfüllt, kann von einem Fortbestehen der Gründungsphase nicht mehr ausgegangen werden. Bei einer danach abgeschlossenen Vereinbarung stehen sich die Vertragsparteien daher regelmäßig nicht mehr als Wohnungseigentumsorganisator und Wohnungseigentumsbewerber gegenüber. Die Anwendung der Bestimmung des § 38 Abs 1 WEG scheidet aber idR aus, wenn es sich nicht um eine vom Wohnungseigentumsorganisator geschlossene oder (während der Phase zur Begründung von Wohnungseigentum) veranlasste Vereinbarung handelt.
 
Die Beurteilung einer Vereinbarung zwischen Wohnungseigentümern nach § 38 Abs 1 WEG kommt nur dann in Betracht, wenn es sich um Spätwirkungen der (abstrakt angenommenen) Vertragsübermacht des Wohnungseigentumsorganisators handelt. Auch eine solche Vereinbarung ist nach § 38 WEG unwirksam, wenn sie die dem Wohnungseigentümer gesetzlich zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte einschränkt und diese Einschränkung auf der wirtschaftlichen, organisatorischen und wissensmäßigen Übermacht des ehemaligen Wohnungseigentumsorganisator zurückzuführen ist. Nur Verpflichtungen, die ein Wohnungseigentümer auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte und die einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, fallen nicht darunter.