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Ist ein Bestandnehmer als Pächter zu qualifizieren, findet eine Pachtzinsminderung nach § 1105 ABGB nur bei einem Pachtverhältnis auf ein Jahr und Verlust von mehr als der Hälfte des gewöhnlichen Ertrags statt

 
GZ 9 Ob 31/22g, 30.06.2022
 
OGH: Zur Frage, ob ein Bestandobjekt mit dem Verwendungszweck Gastwirtschaft zumindest teilweise brauchbar war, weil der Bestandnehmer während des „Zweiten Lockdowns“ einen Abhol- und / oder Zustellservice hätte betreiben können, hat der OGH bereits zur Miete eines Gastronomielokals Stellung genommen: Die Frage, ob (teilweise) Unbenützbarkeit des Bestandgegenstands vorliegt, ist nach dem Vertragszweck zu beurteilen. Die in §§ 1104, 1105 und 1107 ABGB angesprochene Unbrauchbarkeit entspricht daher der (teilweisen) Unbrauchbarkeit iSd § 1096 ABGB. Die Beweispflicht für die mangelnde Brauchbarkeit des Bestandobjekts trifft den Bestandnehmer. Daher muss auch der Bestandnehmer behaupten und beweisen, dass die Möglichkeit des Anbietens eines Liefer- und Abholservices im konkreten Fall gar keinen verbleibenden Gebrauchsnutzen gebracht hat.
 
Grundlegend ist überdies zu beachten, dass § 1105 ABGB bei beschränkter Brauchbarkeit von Bestandobjekten zwischen Miet- und Pachtverträgen differenziert: Nach § 1105 S 1 ABGB wird dem Mieter, der trotz eines solchen Zufalls (§ 1104 ABGB) einen beschränkten Gebrauch des Mietstücks behält, auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Nach S 2 leg cit gebührt dem Pächter „ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt“. Ist ein Bestandnehmer als Pächter zu qualifizieren, findet eine Pachtzinsminderung nach dieser - auch auf die Unternehmenspacht angewandten - gesetzlichen Anordnung daher nur unter den genannten Voraussetzungen (nur auf ein Jahr bestehendes Pachtverhältnis; Verlust von mehr als der Hälfte des gewöhnlichen Ertrags) statt.
 
Darauf, dass die sachliche Rechtfertigung von S 2 und 3 leg cit aus Anlass der Pandemie Gegenstand einer breiten literarischen Kontroverse und eines vor dem VfGH anhängigen Gesetzesprüfungsverfahrens wurde, ist im gegenwärtigen Verfahrensstadium nicht Bedacht zu nehmen, weil nach dem Vorbringen der Streitteile nicht erkennbar ist, ob hier ein Miet- oder ein Pachtverhältnis vorliegt; in den Schriftsätzen beider Parteien wurden ebenso wie in den Parteienaussagen beide Begriffe verwendet; eine Vertragsurkunde liegt nicht vor und es wurden keine bezughabenden Feststellungen getroffen.