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Wurde ein datumsmäßig bestimmter unbedingter Endtermin vereinbart und dem Mieter – wenn auch abhängig von einem nicht näher definierten Baubeginn – bloß die einvernehmliche Verlängerungsmöglichkeit in Aussicht gestellt (nicht aber die Beendigung zum bestimmten Datum von der unterbliebenen einvernehmlichen Verlängerung oder einem allfälligen Baubeginn abhängig gemacht), steht fest, dass ohne weiteres Zutun der Vertragsparteien das Mietverhältnis zum Endtermin erlischt

 
GZ 2 Ob 15/22b, 27.06.2022
 
OGH:Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung bei einem Mietvertrag ist die Einhaltung der Schriftform; dies bedeutet, dass eine die Vereinbarung des unbedingten, durch Datum oder Fristablauf von vornherein bestimmten Endtermins dokumentierende Urkunde von beiden Vertragsteilen unterfertigt sein muss oder unterfertigte Anbot- und Annahmeerklärungen derartigen Inhalts vorliegen müssen. Der Zweck der für Zeitmietverträge vorgeschriebenen Schriftform liegt zum einen in einer Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, aber zum anderen auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung. Der vom Gesetzgeber mit der Anordnung der Schriftform verbundene Zweck verlangt es, dass die materiellen Voraussetzungen des Vorliegens eines Vertrags von bestimmter Dauer aus dem Wortlaut der Urkunde selbst hervorgeht.
 
Die Vorinstanzen gingen in einzelfallbezogener, mangels krasser Verkennung der Auslegungsgrundsätze nicht korrekturbedürftiger Vertragsauslegung vom Abschluss eines einheitlichen Mietverhältnisses über die zusammenzulegenden Räume 208 und 209 auf Grundlage des Mietvertrags vom 29. 8. 2017 und der am selben Tag abgeschlossenen, ebenfalls von beiden Vertragsparteien unterfertigten, einen Vertragsbestandteil bildenden „Umbaubestätigung“ aus. Aufgrund der als Einheit zu wertenden Vertragsunterlagen (Mietvertrag und Umbaubestätigung) sowie des im Mietvertrag enthaltenen, schriftlich fixierten Endtermins, weicht die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht von der Rsp zum Schriftformerfordernis ab.
 
Damit geht aber das Argument der Revision, es sei aufgrund der Zusammenlegung der Räume nicht klar, welcher der für die Räume 208 und 209 ursprünglich separat vereinbarte Endtermin gelten solle, ins Leere.
 
Auch hält sich die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Bezugnahme auf einen allenfalls unbestimmten, für eine Verlängerung des Mietverhältnisses maßgeblichen Baubeginn sei unschädlich, im Rahmen des von der Rsp eingeräumten Beurteilungsspielraums. Wurde ein datumsmäßig bestimmter unbedingter Endtermin vereinbart und dem Mieter – wenn auch abhängig von einem nicht näher definierten Baubeginn – bloß die einvernehmliche Verlängerungsmöglichkeit in Aussicht gestellt (nicht aber die Beendigung zum bestimmten Datum von der unterbliebenen einvernehmlichen Verlängerung oder einem allfälligen Baubeginn abhängig gemacht), steht fest, dass ohne weiteres Zutun der Vertragsparteien das Mietverhältnis zum Endtermin erlischt.
 
Auch die (iZm möglichen Umbauarbeiten am Mietobjekt) vereinbarte Räumungsverpflichtung gegen Ersatzbeschaffung wurde in Übereinstimmung mit der Rsp des OGH als Kündigungsmöglichkeit aus bestimmtem Grund gewertet, die einem unbedingten Endtermin nicht entgegensteht.