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Die Verwaltung berührt auch die Rechtssphäre des einzelnen Miteigentümers, weshalb über das Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft hinaus auch ein Verpflichtungsverhältnis zum einzelnen Miteigentümer besteht

 
GZ 5 Ob 48/22b, 01.06.2022
 
OGH: Der Verwalter nach dem WEG steht in keinem unmittelbaren Rechtsverhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern, sondern nur zur Eigentümergemeinschaft. Er ist verpflichtet und befugt, alle Maßnahmen, die zur Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Guts dienen, zu besorgen, wobei Verwaltungshandlungen ebenso wie deren Unterlassung der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen sind. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung muss der Verwalter auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach pflichtgemäßem Ermessen eigenständig setzen. Die Behebung von Feuchtigkeitsschäden infolge Wassereintritts, wie ihn der Kläger schildert, gehört zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Liegenschaft und ist daher stets ordentliche Verwaltung. Nach § 20 Abs 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren. Die Verwaltung berührt daher auch die Rechtssphäre des einzelnen Miteigentümers, weshalb über das Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft hinaus auch ein Verpflichtungsverhältnis zum einzelnen Miteigentümer besteht. Die Haftung des Verwalters richtet sich nach § 1012 ABGB iVm §§ 1293 ff ABGB. Eine persönliche Haftung des Verwalters gegenüber Dritten, und daher auch den einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber, setzt eigenes, insbesondere Organisations- oder Auswahlverschulden voraus.
 
Das Berufungsgericht hat die Haftung der Beklagten verneint, weil es in deren Verhalten nach der ersten Schadensmeldung des Klägers keine Sorgfaltswidrigkeit zu erkennen vermochte und die Kausalität eines weiteren Wassereintritts für den Rücktritt des Mieters vom Bestandvertrag verneinte. Auf Basis der maßgeblichen Feststellungen ist diese einzelfallbezogene Beurteilung nicht zu beanstanden.
 
Der Kläger lastet der Beklagten dazu im Revisionsverfahren auch gar nicht mehr an, untätig gewesen zu sein und insofern gegen ihre Pflichten als Verwalterin verstoßen zu haben, sondern wirft ihr primär vor, dass sie ihm die von ihr gesetzten Schritte nicht mitteilte, weswegen der Rücktritt des Mieters vom Mietvertrag „wegen des eingetretenen Wasserschadens eine logische und somit kausale Konsequenz“ gewesen sei. Inwieweit mit dieser Argumentation ein rechtswidriges Verhalten der Verwalterin angesprochen sein soll, vermag der Kläger nicht schlüssig darzulegen und ist auch nicht zu erkennen. Mangels haftungsbegründenden Verhaltens der Beklagten kommt eine Haftung für den Verlust der vertraglich gesicherten Erwerbschance aus der Vermietung der Wohnung nicht in Betracht.