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Nach der sog „Fremdkörper-Rsp“ muss der Vorkaufsberechtigte unwesentliche Nebenbedingungen des Kaufvertrags nicht übernehmen, wenn die Vertragsgestaltung dazu benutzt wird, ihm den Erwerb zu verleiden

 
GZ 5 Ob 49/22z, 01.06.2022
 
OGH: § 15 MaklerG bietet eine gesetzliche Grundlage für Vereinbarungen, die es dem Makler ermöglichen, auch für bestimmte Fälle des fehlenden Vermittlungserfolgs von seinem Auftraggeber eine entsprechende Vergütung zu verlangen. Gem § 15 Abs 1 Z 4 MaklerG kann der Auftraggeber mit dem Makler einen Vergütungsanspruch vereinbaren, wenn das Geschäft mit dem vermittelten Dritten deswegen nicht zustande kommt, weil ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. Diese Bestimmung betrifft jedoch nur das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Makler. Für die Frage der Wirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung über die Zahlung einer der Höhe nach festgelegten Maklerprovision durch den Käufer eines Objekts hat sie hingegen keine Bedeutung. Hier enthielt der Kaufvertrag aber die Bestimmung, dass der Käufer verpflichtet ist, „die käuferseitige Provision an den Makler zu bezahlen“.
 
Ein echter Vertrag zugunsten Dritter liegt vor, wenn ein an diesem nicht beteiligter Dritter nicht nur Leistungsempfänger - in diesem Fall liegt ein sog unechter Vertrag zugunsten Dritter vor -, sondern Forderungsberechtigter sein soll. Ob ein Forderungsrecht des Dritten entsteht, ist gem § 881 Abs 2 S 1 ABGB aus der Vereinbarung und nach Natur und Zweck des Vertrags zu beurteilen. Ob, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Zeitpunkt auch der Dritte unmittelbar das Recht erwirbt, vom Versprechenden die Erfüllung des zu seinen Gunsten abgegebenen Versprechens zu fordern, hängt vom Parteiwillen ab. Nach der Zweifelsregelung des § 881 Abs 2 S 2 ABGB liegt ein echter Vertrag zugunsten Dritter dann vor, wenn die Leistung hauptsächlich ihm zum Vorteil gereichen soll.
 
Nach der sog „Fremdkörper“-Rsp muss der Vorkaufsberechtigte unwesentliche Nebenbedingungen des Kaufvertrags nicht übernehmen, wenn die Vertragsgestaltung des mit dem Dritten geschlossenen Verkaufs dazu benutzt wird, durch den Einbau von „Fremdkörpern“ in den Vertrag, die außerhalb der bei gegenseitigen Verträgen zwingenden Abhängigkeit von Leistung und Gegenleistung und/oder sonstigen vertragstypischen Elementen stehen, dem Vorkaufsberechtigten den Erwerb verleiden oder sein Recht ins Leere laufen lassen sollen. Das soll allerdings nicht für Absprachen gelten, die dem Vorkaufsverpflichteten Vorteile bringen. Ganz grundsätzlich darf das Interesse des Verpflichteten, nur nach Maßgabe seiner Vorstellungen verkaufen zu wollen, nicht unberücksichtigt bleiben, sodass auf diesem Wege letztlich nur Tatbestände gezielter Umgehung erfasst werden sollen. Die Vorkaufsberechtigte zeigt aber hier nicht auf, weshalb die vereinbarte Kostentragung gezielt zu ihrem Nachteil vereinbart worden sein soll.