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Die objektiv bestehende Möglichkeit, ein Liefer- oder Abholservice anzubieten, kann eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals begründen; dem Mieter steht allerdings der Einwand offen, dass ihm die Etablierung eines Liefer- oder Abholservices nicht (sofort) zumutbar gewesen wäre

 
GZ 3 Ob 36/22y, 19.05.2022
 
OGH: Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so führt ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts iSd § 1104 ABGB. Ist die vertragsgemäße charakteristische Nutzung dadurch hingegen nur eingeschränkt, kommt es gem § 1105 ABGB zu einer Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeschränkung nach der relativen Berechnungsmethode.
 
Die Frage, ob (teilweise) Unbenützbarkeit des Bestandgegenstands vorliegt, ist nach dem Vertragszweck zu beurteilen. Die in §§ 1104, 1105 und 1107 ABGB angesprochene Unbrauchbarkeit entspricht daher der (teilweisen) Unbrauchbarkeit iSd § 1096 ABGB. Nach stRsp muss die Bestandsache eine Verwendung zulassen, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt. Mangels anderer Vereinbarungen ist eine mittlere (durchschnittliche) Brauchbarkeit geschuldet. Für die Beurteilung ist daher in erster Linie die (ausdrückliche) Parteienvereinbarung bzw der dem Vertrag zugrunde gelegte Geschäftszweck maßgeblich. Für die Ermittlung des vereinbarten Geschäftszwecks ist jedoch nicht bloß auf den schriftlichen Mietvertrag abzustellen, in dem hier vom Betrieb eines Fachhandelsgeschäfts für Bäckerei-Cafe die Rede ist, sondern auch auf die mündlichen Vereinbarungen der Parteien. Daran kann auch das im Mietvertrag enthaltene Schriftformgebot nichts ändern, weil ein einverständliches Abgehen von der vereinbarten Schriftform sowohl ausdrücklich als auch stillschweigend jederzeit möglich und zulässig ist. Wenngleich hier bei Vertragsabschluss nicht prozentmäßig konkretisiert wurde, in welchem Ausmaß die Bäckerei im Verhältnis zu einem „allfälligen“ Kaffeehaus betrieben werden solle, ging es beiden Parteien primär um den Betrieb eines Kaffeehauses, zumal ihnen von Anfang an klar war, dass eine ausschließlich oder überwiegend auf den Verkauf von Bäckereiwaren ausgerichtete Filiale aufgrund des Standorts im Gewerbegebiet wirtschaftlich nicht überlebensfähig wäre. Die Unbrauchbarkeit bzw Unbenützbarkeit des Bestandobjekts ist daher - ausgehend vom vereinbarten Geschäftszweck - anhand eines objektiven Maßstabs zu bejahen. Demgemäß kann die objektiv bestehende Möglichkeit, ein Liefer- oder Abholservice anzubieten, eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Geschäftslokals begründen; dem Mieter steht allerdings der Einwand offen, dass die Etablierung eines von ihm bisher nicht betriebenen Liefer- oder Abholservices nicht (sofort) zumutbar gewesen wäre. Unzumutbarkeit wird jedenfalls dann vorliegen, wenn - etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises - ein nachhaltiges Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre.