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Der räumliche Umfang des Bestandrechts muss aus den vorgelegten Urkunden klar ersichtlich sein

 
GZ 5 Ob 167/21a, 06.04.2022
 
OGH: Das Bestandrecht kann im Grundbuch eingetragen werden (§ 9 GBG; § 1095 ABGB). Der Eintragung des Bestandrechts kommt aber keine allgemein dingliche Wirkung gegenüber dritten Personen zu. Die Wirkung der Eintragung des Bestandrechts beschränkt sich im Wesentlichen auf die in § 1120 ABGB vorgesehenen Rechtswirkungen. Sie beseitigt also insbesondere das Kündigungsrecht des Erwerbers der Liegenschaft nach § 1120 ABGB. Die nach § 94 Abs 1 GBG gebotene Prüfung eines Gesuchs auf Eintragung eines Bestandvertrags muss aber nach den Erfordernissen der §§ 26 ff GBG erfolgen und insbesondere § 32 GBG genügen.
 
Voraussetzung für die Verbücherung eines Bestandrechts ist demnach nicht nur die Zustimmung (also die Aufsandungserklärung) des Bestandgebers und Eigentümers, sondern auch, dass in der (die Eintragungsgrundlage bildenden) Vertragsurkunde die wesentlichen Vertragspunkte festgelegt sind. In dieser muss die Höhe des Bestandzinses angegeben und der Bestandgegenstand deutlich bezeichnet sein. Aus dem Verbot der Einverleibung von Bestandverträgen auf unbestimmte Zeit folgt zudem, dass sich aus der Vertragsurkunde auch die vereinbarte Bestanddauer oder die entsprechenden Modifikationen des ordentlichen Kündigungsrechts ergeben müssen. Der räumliche Umfang des Bestandrechts muss demnach aus den vorgelegten Urkunden klar ersichtlich sein.
 
Entgegen der korrekturbedürftigen Auffassung des Rekursgerichts ist dies hier der Fall: Gegenstand des Mietvertrags ist nämlich nicht bloß ein räumlicher Teil der Liegenschaft, sondern zweifelsfrei das gesamte den Grundbuchskörper bildende Grundstück. Damit ist der Bestandgegenstand mit der für das Grundbuchsverfahren gebotenen Eindeutigkeit bestimmt. Daran ändert nichts, dass im Mietvertrag einzelne bestehende Anlagen und Anlagenteile ausdrücklich genannt und als Bestandteile der Liegenschaft und damit des Bestandgegenstands qualifiziert werden, während in einem Punkt dieser Aufzählung (nämlich den Zapfsäulen) die Abgrenzung gegenüber den von der Mieterin zusätzlich errichteten Anlagen und Anlagenteilen unklar blieb. Der vertraglich festgehaltene Zweck des Bestandvertrags (Errichtung eines Superädifikats) ist keine Beschränkung oder Gegenverpflichtung iSd § 97 GBG.