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Ein notariatsaktspflichtiger, aber nicht in Notariatsaktsform errichteter und daher formungültiger Leibrentenvertrag (gemischte Schenkung) bildet keine geeignete Eintragungsgrundlage für das Grundbuch

 
GZ 5 Ob 156/21h, 31.03.2022
 
OGH: Nach § 1 Abs 1 lit d NotariatsaktsG bedürfen nur Schenkungsverträge ohne wirkliche Übergabe zu ihrer Gültigkeit eines Notariatsakts. Das Erfordernis der wirklichen Übergabe dient dem Schutz des Geschenkgebers vor übereilten Schenkungen. Eine „wirkliche Übergabe“ muss nach außen erkennbar und so beschaffen sein, dass aus ihr der Wille des Schenkers hervorgeht, das Objekt der Schenkung sofort aus seiner Gewahrsame in den Besitz des Beschenkten zu übertragen. Der Ausdruck „wirkliche Übergabe“ bedeutet nichts anderes als das Gegenteil der bloßen Zusicherung oder des bloßen Schenkungsversprechens. Bei Liegenschaften genügt die außerbücherliche Übergabe.
 
Im Hinblick auf den Charakter des Grundbuchverfahrens als reines Urkundenverfahren genügt als „Nachweis“ der Übergabe ein Hinweis in der Vertragsurkunde darauf, dass die „wirkliche Übergabe“ - als kürzelhafte Wiedergabe eines von den Parteien so verstandenen faktischen Vorgangs - bereits erfolgt ist. Konkrete Übergabsakte müssen im urkundlichen Nachweis einer bereits erfolgten Übergabe nicht dargestellt werden; ein Notariatsakt ist dann entbehrlich. Dies gilt grundsätzlich auch bei gleichzeitiger Einräumung eines lebenslangen, alleinigen Wohnungsrechts zugunsten des Geschenkgebers.
 
Um die Frage der Übertragung der Gewahrsame und damit der wirklichen Übergabe zu beantworten, ist daher hier auf den Wortlaut des Leibrentenvertrags („gemischte Schenkung“) abzustellen. Das Grundbuchsgericht kann aus diesem Wortlaut zwar unmittelbare logische Schlussfolgerungen ziehen, es darf sich aber nicht auf Spekulationen zu Fragen der Auslegung des Vertrags insbesondere nach der wahren oder hypothetischen Absicht der Parteien einlassen. Als Stichtag für die „Übergabe und Übernahme in den rechtlichen Besitz und Genuss der Käufer“ wurde hier der Tag der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vereinbart. Die „physische Übergabe in den Genuss der Käufer“ wurde mit dem auf die Vertragsunterfertigung folgenden Monatsersten nach Eintritt der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung festgelegt. Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung war daher hier nicht bloß aufschiebende Bedingung des Vertrags, sondern maßgebend für den von beiden Parteien schriftlich festgelegten Übergabezeitpunkt. Diese grundverkehrsbehördliche Genehmigung wurde erst nach dem Ableben des Verkäufers/Schenkers erteilt. Die Liegenschaft war daher weder zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch zum Zeitpunkt des Todes des Verkäufers schon übergeben. Der nicht in Notariatsaktsform errichtete, als Leibrentenvertrag bezeichnete Schenkungsvertrag ist demnach formungültig.