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Dass der politisch stets umstrittene Bereich des Wohnrechts laufend rechtlichen Veränderungen ausgesetzt ist, ist ebensowenig unvorhersehbar wie gerade im Immobilienbereich eine Steigerung des Objektwerts

 
GZ 7 Ob 14/22t, 28.04.2022
 
OGH: Für einen Optionsvertrag gilt die clausula rebus sic stantibus ebenso wie für einen Vorvertrag: Ein Vertrag darf dann gelöst werden, wenn im Festhalten am Vertrag, im Beharren auf Verpflichtungen, deren Erfüllung dem Schuldner nicht mehr zumutbar ist, geradezu ein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben erblickt werden muss. Dieses Recht muss einem Vertragspartner insbesondere dann eingeräumt werden, wenn die objektive Geschäftsgrundlage fortgefallen ist, also der im Vertragsinhalt zum Ausdruck gelangte, von beiden Teilen anerkannte wesentliche Vertragszweck (Endzweck iSd § 901 ABGB) - auch ohne dass die Leistung als solche unmöglich geworden wäre - nicht nur zeitweilig unerreichbar geworden ist. Wesentlicher Vertragszweck kann hiebei auch die Höhe der zu erbringenden Gegenleistung sein. Eine Vertragspartei kann sich auf eine Änderung der Sachlage, deren Fortdauer eine typische Voraussetzung des Geschäfts bildet, nicht berufen, wenn die Änderung keine unvorhersehbare ist, wenn also mit der Möglichkeit einer Änderung gerechnet werden muss. Wer angesichts einer solchen Möglichkeit vorbehaltlos ein Geschäft schließt, trägt das Risiko des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. So muss etwa jeder mit einer Änderung von Warenpreisen und mit einer Minderung der Kaufkraft einer Valuta rechnen. Der Umstand, dass der Wert einer verkauften Sache in der Folge steigt, ist im Regelfall ebenso vorhersehbar. Die Lehre von der Geschäftsgrundlage ermöglicht es dem Vermieter idR daher nicht, von der getroffenen Mietzinsvereinbarung abzugehen.
 
Der Beklagte verweist hier auf den zwischen Vereinbarung und Effektuierung der Option liegenden Zeitraum und stützt den Wegfall der Geschäftsgrundlage im Wesentlichen auf die währenddessen eingetretene 70%ige Mietzinssteigerung. Die Vorinstanzen verneinten den Wegfall der Geschäftsgrundlage: Dass der politisch stets umstrittene Bereich des Wohnrechts laufend rechtlichen Veränderungen (in Form von Einschränkungen und Liberalisierungen - je nach entsprechender Änderung der parlamentarischen Machtverhältnisse) ausgesetzt sei, sei ebensowenig unvorhersehbar wie gerade im Immobilienbereich eine Steigerung des Objektwerts. Diese Beurteilung hält sich im Rahmen der oberstgerichtlichen Rsp, wogegen der Beklagte keine stichhaltigen Argumente bringt.