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Bei insgesamt 11 Bestandverträgen erfordert die Verwaltung und Vermietung einer solchen Vielzahl von Liegenschaften eine dauernde Organisation, Regelmäßigkeit und Methodik; der Vermieter ist daher Unternehmer

 
GZ 7 Ob 19/22b, 28.04.2022
 
OGH: Als Unternehmer iSd KSchG wird der Vermieter anzusehen sein, wenn die Beschäftigung von dritten Personen (zB Hausbesorger), das Vorliegen einer Mehrzahl dauernder Vertragspartner (die eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung erfordert) bestehen und sohin die Einschaltung von anderen Unternehmen oder Erfüllungsgehilfen erforderlich ist und auch längerfristige Vertragsbindungen bestehen. Als annähernde Richtzahl für die Mehrzahl von Vertragspartnern wurde angenommen, dass der private Hauseigentümer (noch) als Verbraucher anzusehen sei, wenn in seinem Haus nicht mehr als 5 Mietgegenstände in Bestand gegeben werden. Allein deshalb, weil sich jemand keiner Hilfspersonen bzw Erfüllungsgehilfen bedient, ist er aber nicht zwingend als Verbraucher anzusehen. Für den Unternehmerbegriff des KSchG ist auch kein bestimmtes Mindestmaß an geschäftlicher Tätigkeit erforderlich, sondern nur die Regelmäßigkeit und Methodik der ausgeübten Tätigkeit maßgeblich. Es sind jeweils die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Derjenige, der die Eigenschaft als Konsument für sich in Anspruch nehmen will, muss behaupten und nachweisen, dass die Voraussetzungen für diesen Schutz gegeben sind. Die Beweislast dafür, dass die Bewirtschaftung einer Liegenschaft oder von Bestandobjekten keine dauernde Organisation erforderlich macht und sohin ein Privatgeschäft vorliegt, trifft den selbstverwaltenden Eigentümer bzw Verfügungsberechtigten.
 
Der Kläger hatte hier zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses insgesamt 11 Bestandverträge abgeschlossen. Davon betrafen acht (sieben Mietverträge über Wohnobjekte und ein Pachtvertrag) die verkauften Liegenschaften. Darüber hinaus bestanden ein Mietvertrag über ein Wohnobjekt in Ungarn und zwei Mietverträge über Wohnungen in Wien. Er verwaltete und betreute seine Mietobjekte und Verträge zwar großteils selbst, bediente sich aber etwa zur Betreuung eines der Häuser auch gelegentlich eines seiner Mieter.
 
Das Berufungsgericht vertrat, dass grundsätzlich davon auszugehen sei, dass die Verwaltung und Vermietung einer solchen Vielzahl von Liegenschaften eine dauernde Organisation, Regelmäßigkeit und Methodik erfordere. Aus einer Gesamtbetrachtung der hier vorliegenden Umstände folge jedenfalls eine auf Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit zur Vermietung und Verpachtung bestehender Mietobjekte, dies selbst vor dem Hintergrund der hier gegebenen überwiegenden Selbstverwaltung durch den Kläger. Diesem sei es daher nicht gelungen, seine Verbrauchereigenschaft darzutun. Diese Beurteilung hält sich im Rahmen der stRsp. Die weitere Schlussfolgerung der Wirksamkeit des Verzichts auf die laesio enormis erweist sich damit als nicht korrekturbedürftig.