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Der vom Verkäufer entgeltlich beauftragte Makler darf - mangels anderslautender Vereinbarung - den Vertragsabschluss nicht von der Zahlung einer Käuferprovision abhängig machen, weshalb diese im Falle von Schadenersatzansprüchen nicht in den Schutzbereich des zwischen Makler und Verkäufer geschlossenen Maklervertrags fällt

 
GZ 10 Ob 1/22b, 29.03.2022
 
OGH: Bei einem Verstoß gegen den Alleinvermittlungsauftrag kann der Auftraggeber - wie bei jeder anderen schuldhaften Vertragsverletzung auch - dem Vermittler gegenüber schadenersatzpflichtig werden. Die Schadenersatzansprüche des Maklers können dabei auch die Provision der Gegenseite (hier also die Käuferprovision) umfassen, wenn diese vom Schutzzweck des eigenen Maklervertrags umfasst war. Die Beurteilung, wie weit der Schutzzweck eines singulären Vertrags geht, wirft regelmäßig keine Rechtsfrage erheblicher Bedeutung auf.
 
Nach den vertraglichen Vereinbarungen hätten hier die Beklagten die Tätigkeit des anderen, nicht von ihnen beauftragten Maklers nicht zum Selbstabschluss nutzen dürfen, sondern der Klägerin die späteren Erwerber bekannt geben müssen. Diese hätte sodann Abschlussverhandlungen mit den Interessenten führen und dabei die sie treffenden besonderen Treuepflichten beachten müssen. Sie hätte also nicht ihre eigenen Interessen vor jene der Beklagten stellen, mit anderen Worten den Abschluss nicht von der Zahlung einer (Käufer-)Provision abhängig machen dürfen. Schon aufgrund dieser gegenläufigen Interessen liegt die vom Käufer zu entrichtende Provision nicht im Schutzbereich des zwischen der Klägerin und den Beklagten geschlossenen Maklervertrags. Anderes gilt nur, wenn der Vermittler für einen Teil unentgeltlich tätig wird oder wenn im Maklervertrag das Recht des (Allein-)Vermittlers, den Abschluss von einer Provisionsbereitschaft der potentiellen Käufer abhängig zu machen, (besonders) vereinbart wurde. Vor dem Hintergrund der konkreten vertraglichen Beziehung fehlt es dem Schadenersatzbegehren daher an einer Grundlage. Der vom Verkäufer entgeltlich beauftragte Makler darf daher - mangels anderslautender Vereinbarung - den Vertragsabschluss nicht von der Zahlung einer Käuferprovision abhängig machen, weshalb diese im Falle von Schadenersatzansprüchen nicht in den Schutzbereich des zwischen Makler und Verkäufer geschlossenen Maklervertrags fällt.
 
Abgesehen davon führt das den Beklagten vorgeworfene vertragswidrige Verhalten noch nicht zum behaupteten Schaden, weil die Klägerin ohne dieses noch keinen Anspruch auf eine Käuferprovision gehabt hätte. Der Anspruch wäre vielmehr nur dann entstanden, wenn sie das Objekt vermittelt und mit dem Interessenten überdies eine Provisionsvereinbarung getroffen hätte. Dass ihr das ohne das vertragswidrige Verhalten der Beklagten gelungen wäre, steht jedoch nicht fest. Dem geltend gemachten Schadenersatzanspruch fehlt es daher auch insofern an einer Grundlage.