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Schuldet der Vermieter nach dem Mietvertrag nur die Übergabe eines zum Ausbau geeigneten Dachbodens, so schuldet er dem Mieter nicht die Erhaltung des von diesem durch den Ausbau geschaffenen Zustands

 
GZ 5 Ob 37/22k, 31.03.2022
 
OGH: Nach § 1096 Abs 1 S 1 ABGB muss der Bestandgeber den Bestandgegenstand in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst nicht nur das eigentliche Bestandobjekt oder mitgemietete, außerhalb davon gelegene Räumlichkeiten oder Flächen, sondern auch die allgemeinen Teile des Hauses, die der Mieter nach Vertrag oder Verkehrsübung benützen darf. Bei nicht gehöriger Erfüllung kann der Bestandnehmer nach seiner Wahl entweder auf Zuhaltung des Vertrags bestehen, gem § 1117 ABGB vom Vertrag zurücktreten oder sich zunächst mit der ex lege eintretenden Zinsbefreiung bzw Zinsminderung begnügen.
 
§ 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB normiert dispositives Recht. Von dem in dieser Bestimmung angesprochenen Brauchbarkeitsmaßstab kann daher einvernehmlich abgegangen werden. So kann vereinbart werden, dass der Bestandnehmer die Sache erst auf seine Kosten brauchbar machen soll. Auch eine für den geplanten Verwendungszweck an sich unbrauchbare Sache kann in Bestand gegeben werden. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG kann daher vereinbart werden, dass sich der Mieter verpflichtet, selbst für die Brauchbarkeit des Bestandobjekts Sorge zu tragen. Auch die Pflicht des Bestandgebers zur laufenden Instandhaltung kann außerhalb zwingender Normen des MRG auf den Bestandnehmer überwälzt werden. Die Vereinbarung, nach der dem Mieter die Instandhaltungspflichten für die Zeit ab Übergabe des Bestandobjekts auferlegt werden, ist als (Bestandteil der) Mietzinsvereinbarung zu qualifizieren und jedenfalls bei freier Zinsbildung zulässig. Eine solche Vereinbarung über die Erhaltungspflicht könnte nur allenfalls wegen Verletzung besonderer gesetzlicher Bestimmungen (§ 879 ABGB; § 934 ABGB) als unwirksam angefochten werden. IZm dem Recht des Bestandnehmers auf Zinsminderung oder -befreiung gem § 1096 Abs 1 S 2 ABGB wurde bereits wiederholt ausgesprochen, dass die (teilweise) Unbrauchbarkeit Vertragsinhalt wird, wenn den Parteien bei Vertragsschluss bewusst war, dass das Mietobjekt ganz oder teilweise unbrauchbar ist. Die Leistung des Vermieters ist in einem solchen Fall vertragskonform, sodass ein (subjektiver) Mangel iSd Gewährleistungsrechts von vornherein nicht vorliegt.
 
Der Inhalt des Mietvertrags lässt hier keinen Zweifel, dass die Beklagte lediglich die Übergabe eines zum Ausbau geeigneten Dachbodens schuldete, woran sich ihre Verpflichtung nach § 1096 ABGB bemisst. Sie hat im Vertrag auch keine weitergehenden Verpflichtungen übernommen, sodass sie dem Kläger auch nicht die Erhaltung des von ihm durch den Ausbau geschaffenen Zustands schuldet.