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Voraussetzung für einen anteiligen Provisionsanspruch ist, dass eine an sich verdienstliche und (mit-)kausale Tätigkeit des Maklers den Abschluss des konkreten Rechtsgeschäfts überhaupt adäquat verursacht hat

 
GZ 6 Ob 38/22i, 06.04.2022
 
OGH: Ist einer von mehreren Maklern eindeutig überwiegend verdienstlich geworden, so gebührt ihm (allein) gem § 6 Abs 5 Satz 2 MaklerG die gesamte Provision. Lässt sich ein solches Überwiegen nicht feststellen, so ist die Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit aufzuteilen, im Zweifel zu gleichen Teilen. Ein (anteiliger) Provisionsanspruch nach dieser Gesetzesstelle ist damit zunächst von der allgemeinen Voraussetzung abhängig, dass eine an sich verdienstliche und (mit-)kausale Tätigkeit des Maklers den Abschluss des konkreten Rechtsgeschäfts überhaupt adäquat verursacht hat. Der vom Makler faktisch (mit-)verursachte Vermittlungserfolg muss ihm also bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände auch rechtlich zuzurechnen sein. Die Beurteilung des Überwiegens der Verdienstlichkeit, insbesondere auch der Wertigkeit der einzelnen Vermittlungshandlungen der beteiligten Immobilienmakler hängt - ebenso wie jene der Adäquanz - von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.
 
Als Umstände, die zur Verneinung der Adäquanz der Vermittlungstätigkeit eines Maklers für den späteren Geschäftsabschluss führen können, wurden in der Rsp etwa das Scheitern der ursprünglichen Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen, die für den folgenden Vertragsabschluss maßgebliche spätere Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers und der (sehr) lange Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsabschluss beurteilt. Kein Anspruch auf Vermittlungsprovision besteht also dann, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft erst nach dem endgültigen Scheitern der Bemühungen des Vermittlers ausschließlich aufgrund anderer Umstände zustande kommt.
 
Hier scheiterten die Verkaufsbemühungen der Klägerin am Festhalten der Verkäuferin an ihren Preisvorstellungen; der (hohe) Preis war zwischen der Klägerin und der Verkäuferin vereinbart worden. Damit hat die Klägerin den Auftrag übernommen, die Liegenschaft (trotz ihrer eigenen geringerwertigen Einschätzung vor Abschluss ihres Maklervertrags) zu diesem Preis zu verkaufen. Die Verkäuferin kündigte nach Erhalt eines über Vermittlung der Klägerin zustande gekommen, erheblich niedrigeren Kaufanbots den Maklervertrag. Ein Gegenanbot machte sie nicht. Ab dem Zeitpunkt der Anbotsablehnung und Kündigung des Vermittlungsvertrags war der Verkaufswunsch der Verkäuferin nicht mehr präsent. Erst ca ein halbes Jahr später erteilte sie dem Beklagten einen Alleinvermittlungsauftrag (zu einem niedrigeren Verkaufspreis). Ausgehend von diesem Sachverhalt hält sich die Beurteilung der Vorinstanzen, es fehle der Vermittlungstätigkeit der Klägerin an Adäquanz für das letztlich zustande gekommene Geschäft, im Rahmen der Rsp des OGH.