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Nur Maßnahmen, die vom „ursprünglichen“ Konsens im Wohnungseigentumsvertrag nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG

 
GZ 5 Ob 182/21g, 04.04.2022
 
OGH: Für die Beurteilung, ob eine Maßnahme eine zustimmungsbedürftige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG bewirkt, ist auf den bestehenden Zustand des betreffenden Objekts abzustellen. Prüfmaßstab ist dabei der aktuelle rechtmäßige Bestand. Es ist also ein Rückgriff auf den aufrechten vertraglichen Konsens der Mit- und Wohnungseigentümer erforderlich. Nur Maßnahmen, die von diesem „ursprünglichen“ Konsens nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG.
 
Hier basiert das mit dem Wohnungseigentumsvertrag 1998 neu konfigurierte Wohnungseigentum auf der Nutzwertneufestsetzung 1994; der diesem Gutachten zugrunde liegende Bauzustand (laut Bauplan) bildet daher hier den maßgeblichen vertraglichen Konsens. Das ist der aktuelle rechtmäßige Bestand und damit der Prüfmaßstab für die Beurteilung, ob eine Bauabweichung eine Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG bewirkt. Die Herstellung des dieser Nutzwertneufestsetzung entsprechenden Bauzustands und die dafür notwendigen Maßnahmen führen daher zu keiner „Änderung“ und sind schon deshalb nicht zustimmungsbedürftig, weil dadurch lediglich der dem zugrundeliegenden Wohnungseigentumsvertrag entsprechende Zustand hergestellt wird.
 
Umgekehrt sind Maßnahmen, die nicht zur Herstellung des aktuellen rechtmäßigen Bestands notwendig sind, Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG. Allerdings kann (jedenfalls) in dem Fall, dass die vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer (bloß) auf Basis von behördlich bewilligten Bauplänen erfolgte, die ergänzende Vertragsauslegung ergeben, dass geringfügige Änderungen vom ursprünglichen Konsens gedeckt sind; das insbesondere dann, wenn diese Bauabweichungen ihre Ursache in einer notwendigen Anpassung an tatsächliche bauliche Gegebenheiten haben. Dieser Grundsatz steht im Einklang mit der stRsp, dass für bloß bagatellhafte Umgestaltungen keine Zustimmung iSd § 16 Abs 2 WEG erforderlich ist. Sind die (geplanten) Abweichungen in der Bauausführung gravierend, dann bedarf das gesamte Vorhaben einer neuerlichen Zustimmung der Wohnungseigentümer. Die Zustimmungsbedürftigkeit wie auch die Genehmigungsfähigkeit der Änderungen sind dann auf Basis des gesamten Bauvorhabens zu prüfen.