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Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht einwenden, die Bewirtschaftungskosten würden nicht entsprechend dem gültigen Aufteilungsschlüssel vorgeschrieben

 
GZ 5 Ob 14/22b, 24.03.2022
 
OGH: Nach § 32 Abs 1 WEG sind die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Wohnungseigentümern (hier: Wohnungseigentumsbewerbern) nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen. Besteht ein vor Wohnungseigentumsbegründung über ein wohnungseigentumstaugliches Objekt geschlossener Hauptmiet- oder Nutzungsvertrag (§ 1 Abs 1 MRG, § 13 WGG) nach diesem Zeitpunkt weiter, so sind - soweit nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist - nur die Beiträge zur Rücklage sowie die Kosten für die Erhaltung und Verbesserung nach der Regelung des ersten Satzes, die übrigen Aufwendungen jedoch nach dem Aufteilungsschlüssel zu tragen, der für das vor Wohnungseigentumsbegründung eingegangene Hauptmiet- oder Nutzungsverhältnis maßgeblich ist.
 
Dieser Beitragspflicht der Wohnungseigentümer steht naturgemäß ein entsprechender Anspruch der Eigentümergemeinschaft gegenüber. Die Festsetzung der monatlichen Akontozahlungen einschließlich der Beiträge zur Rücklage in angemessener Höhe und auch die Modalitäten der Einhebung gehören zum Aufgabenbereich des Verwalters. Solange die Mehrheit der Miteigentümer dem Verwalter keine (abweichende) bindende Weisung erteilt, sind die vom Verwalter vorgeschriebenen Beiträge für die Mit- und Wohnungseigentümer bindend. Akontozahlungen können auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind, jedoch strittig ist, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist. Der Einwand vertragswidriger Vorschreibung von Bewirtschaftungskosten hindert die Fälligkeit der Akontoforderungen nicht, weil auch solche Fragen der Richtigkeit und Vertragsgemäßheit idR erst nach Abführung eines Rechtsstreits geklärt werden können, was zu einer empfindlichen Einschränkung der für die Abdeckung der laufenden Verbindlichkeiten notwendigen Liquidität der Eigentümergemeinschaft führen würde.
 
Der Bedeutung der Liquiditätssicherung zur laufenden Bewirtschaftung trägt die Rsp auch dadurch Rechnung, dass sie die Aufrechnung gegen Bewirtschaftungskostenvorschreibungen idR als unzulässig erachtet, weil es dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags entspricht, einen schlüssigen Verzicht der Wohnungseigentümer darauf anzunehmen, gegen Akontovorschreibungen zur Abdeckung der in § 32 Abs 1 WEG genannten Ausgaben mit eigenen Ansprüchen gegenüber der Eigentümergemeinschaft aufzurechnen. Demgemäß steht dem einzelnen Wohnungseigentümer auch nicht der Einwand zu, die Bewirtschaftungskosten würden nicht entsprechend dem gültigen Aufteilungsschlüssel vorgeschrieben.