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Die Vertragsparteien können das Entstehen einer Grunddienstbarkeit zwar ausdrücklich oder schlüssig vertraglich auch ausschließen, im Zweifel ist dies aber nicht anzunehmen

 
GZ 5 Ob 26/22t, 03.03.2022
 
OGH: Nach einhelliger Rsp des OGH entsteht bei der Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von denen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, eine Dienstbarkeit auch ohne besondere Vereinbarung und Verbücherung. Dabei wird im Zweifel angenommen, dass die Dienstbarkeit unmittelbar durch den Übertragungsakt entsteht, weil der bestehende Zustand aufrecht bleiben und die Eigentümerbefugnis als Grunddienstbarkeit fortbestehen soll. Der Erwerber der dienenden Liegenschaft muss die bisher faktisch bestehende Dienstbarkeit entweder gekannt haben oder wegen ihrer Offenkundigkeit zumindest kennen müssen. Nach der nun vorherrschenden Rsp entsteht die Dienstbarkeit durch die Übereignung ohne weiteres und ohne besondere vertragliche Grundlage außerbücherlich. Die in der älteren Rsp ebenfalls vertretene Auffassung, sie entstehe durch stillschweigende Einräumung, lehnte der OGH mit der Begründung ausdrücklich ab, dies würde ein eindeutiges Erklärungsverhalten des Eigentümers des nunmehr belasteten Grundstücks voraussetzen, das objektiv als Einverständnis zur Begründung einer Dienstbarkeit gedeutet werden kann, ein derartiger Erklärungswert könne bei Aufhebung der Eigentümeridentität aber nicht ohne weiteres unterstellt werden. Es ist daher auch unerheblich, ob der Veräußerer den Erwerber auf die offenkundige Dienstbarkeit bei Vertragsabschluss ausdrücklich aufmerksam machte oder ihm die - ohnehin gegebene - bücherliche Lastenfreiheit zusicherte. Dies gilt auch bei der Teilung einer Liegenschaft, sofern eine der dadurch entstandenen „neuen“ Liegenschaften erkennbar einer Dienstbarkeit (meist eines Wegerechts) bedarf.
 
Die für das Entstehen der Dienstbarkeit durch die Übereignung erforderliche Offenkundigkeit ist dann anzunehmen, wenn im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung die Inanspruchnahme der einen Liegenschaft zum Nutzen der anderen durch offenkundige Vorgänge, ersichtliche Anlagen oder Einrichtungen erkennbar ist oder der Erwerber davon positive Kenntnis hat. Die Vertragsparteien können zwar ausdrücklich oder schlüssig etwas anderes vereinbaren und so das Entstehen einer Grunddienstbarkeit vertraglich auch ausschließen, im Zweifel ist dies aber nicht anzunehmen. Ob von der grundsätzlichen Auslegungsregel, dass bei Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von denen eine offenkundig der anderen dient, der faktische Zustand aufrecht bleiben und die bisherige Eigentümerbefugnis als Grunddienstbarkeit fortbestehen soll, ausdrücklich oder schlüssig abgegangen wurde, ist eine nach den Umständen des Einzelfalls zu beantwortende Auslegungsfrage, deren Bedeutung nicht über den Anlassfall hinausgeht, sofern nicht ein geradezu unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde. Dies gilt auch für die Frage, ob eine schlüssige Vereinbarung zustande gekommen ist.