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Die Kosten für ein Hausbetreuungszentrum können nicht auf die Mieter überwälzt werden, wenn ein Hausbetreuungszentrum (mit Küche, Sanitäranlagen und Büroausstattung) nicht für die Fernüberwachung erforderlich ist

 
GZ 5 Ob 161/21v, 21.02.2022
 
OGH: § 24 MRG eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, auch Aufwendungen des laufenden Betriebs für Gemeinschaftsanlagen, die nicht notwendigerweise in allen Häusern vorhanden und im allgemeinen Betriebskostenkatalog daher nicht erfasst sind, auf die Mieter zu überwälzen. Auch im Bereich von Gemeinschaftsanlagen iSd § 24 Abs 2 MRG sind (nur) die Kosten des Betriebs selbst überwälzbar. Es können daher die Kosten der Betreuung der funktionierenden Anlagen, also die Kosten der Wartung und Aufsicht, nicht aber die Kosten der Herstellung oder Reparatur verrechnet werden.
 
Mit den Kosten für ein in der Wohnhausanlage eingerichtetes Hausbetreuungszentrum hat sich der OGH bereits wiederholt auseinandergesetzt: Eine Subsumtion der fiktiven Miete für das Hausbetreuungszentrum unter dem Begriff des dem Dienstnehmer gebührenden Entgelts scheidet von vornherein aus. Auch mit den Begriffen „Gerätschaften“ und „Materialien“ verbinden sich nach allgemeinem Verständnis keinesfalls Vorstellungen, die mit (der Bereitstellung von) Räumlichkeiten zu tun haben. Die Verrechnung fiktiver Mietkosten als Betriebskosten lässt sich auch nicht mit Arbeitnehmerschutzbestimmungen begründen. Nur mit dem Entgelt des Dienstnehmers iZ stehende Lasten könnten überwälzt werden, nicht jedoch sonstige, wenn auch aus dem Dienstverhältnis resultierende gesetzlich auferlegte Verpflichtungen, wie zB die in § 20 Abs 1 ASchG normierte Pflicht, Arbeitsstätten entsprechend einzurichten und zu betreiben. Diese Erwägungen übertrug der OGH auf die durch die Einrichtung eines Hausbetreuungszentrums verursachten Miet-, Energie- und Kommunikationskosten sowie auf die Anschaffung von Einrichtungsgegenständen, Büromaterial und Bürogeräten.
 
Die Antragsgegnerin steht hier auf dem Standpunkt, sie dürfe die anteiligen fiktiven Mietkosten für das Hausbetreuungszentrum nach § 24 MRG auf die Mieter überwälzen, weil im Hausbetreuungszentrum auch die für den Betrieb erforderlichen Überwachungsanlagen für die Brandmeldeanlagen, Garagentor, CO-Brandmeldeanlage, Sauna und Aufzugsanlage untergebracht sind und sichergestellt werden muss, dass Unbefugte keinen Zutritt haben, dieser Raum daher versperrt bleiben muss. Das Rekursgericht hielt dem entgegen, dass die Tatsache der Unterbringung in einem versperrbaren Raum nicht gleichbedeutend damit sei, dass ein Hausbetreuungszentrum (mit Küche, Sanitäranlagen und Büroausstattung) erforderlich sei. Es stehe auch hier gerade nicht fest, dass das Hausbetreuungszentrum für die Fernüberwachung notwendig sei. Dem Rekursgericht ist damit keine aus Gründen der Rechtssicherheit ausnahmsweise im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung unterlaufen.