Home
OGH: Zur Haftung des Baufortschrittsprüfers nach § 13 Abs 2 BTVG
Der Baufortschrittsprüfer haftet dem Erwerber unmittelbar; er gilt nicht als Erfüllungsgehilfen des Treuhänders
Gesetze: §§ 1295 ff ABGB, § 19 BTVG, § 13 BTVG
Schlagworte: Schadenersatzrecht, Bauträgervertragsrecht, Sicherung des Wohnungseigentumsbewerbers, Ratenplan, Treuhänder, Auszahlung, Baufortschritt, Prüfer, Haftung, Ziviltechniker
GZ 8 Ob 124/21z, 25.01.2022
OGH: Nach § 13 Abs 2 BTVG kann der Treuhänder zur Feststellung des Abschlusses des jeweiligen Bauabschnitts einen für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker, einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Bauwesen oder eine im Rahmen der Förderung des Vorhabens tätige inländische Gebietskörperschaft beiziehen. Diese haften dem Erwerber unmittelbar; sie gelten nicht als Erfüllungsgehilfen des Treuhänders. Ein Ziviltechniker wurde iS dieser Bestimmung „beigezogen“, wenn er im Rahmen seiner Berufsausübung Bestätigungen erteilt, die dazu bestimmt sind, dem Treuhänder als Grundlage für die Feststellung des für die Fälligkeit der Zahlungen nach einem Ratenplan gem § 10 BTVG erforderlichen Baufortschritts zu dienen.
Die Haftung des Sachverständigen nach § 13 Abs 2 BTVG ist eine gesetzlich determinierte Haftung. Sie bezieht sich auf die Sicherung des Erfüllungsanspruchs des Erwerbers gegen den Bauträger in der Bauphase. Nach der Ratenplanmethode gem § 10 BTVG soll eine Entsprechung zwischen den Zahlungen des Erwerbers und der Erhöhung des Werts der Liegenschaft bzw seines Liegenschaftsanteils durch die inzwischen erbrachten Bauleistungen gewährleistet und durch die Beiziehung eines einschlägig fachkundigen Fortschrittsprüfers zur Unterstützung des Treuhänders gesichert werden. Die Entscheidung, ob eine Bauphase tatsächlich fertiggestellt ist, obliegt nach § 13 BTVG dem Treuhänder, für den die Bestätigung des Ziviltechnikers als fachkundige Beurteilungsgrundlage dient.
Die Haftung des Prüfers beschränkt sich auf Bezahlung jener Nachteile, die der Erwerber dadurch erleidet, dass ein Bauabschnitt schuldhaft als fertiggestellt und frei von „gravierenden“ Mängeln beurteilt wurde, obwohl dies objektiv nicht der Fall war. Der Schaden ist durch eine Differenzrechnung zu ermitteln, also zunächst der hypothetische heutige Vermögensstand ohne das schädigende Ereignis und von diesem Betrag ist der heutige tatsächliche Vermögenswert abzuziehen.
