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Veräußert der nach §§ §§ 15b ff, 20 Abs 1 Z 2a WGG privilegiert erwerbende Mieter die Eigentumswohnung, führt dies nicht zu einer Rückführung des Objekts in das Regime des WGG

 
GZ 5 Ob 80/21g, 25.11.2021
 
OGH: Die Anwendung des WGG setzt grundsätzlich ein Rechtsverhältnis zwischen der gemeinnützigen Bauvereinigung und den Mietern / Nutzungsberechtigten voraus. Wenn allerdings nach der Errichtung der Baulichkeit a) das Eigentum (Baurecht) an einen Erwerber übergeht, der keine gemeinnützige Bauvereinigung ist, oder b) die Bauvereinigung die Gemeinnützigkeit verliert, sind die in § 20 Abs 1 Z 3 WGG genannten wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG weiterhin sinngemäß anzuwenden. Die einzige Ausnahme vom Grundsatz der Weitergeltung des WGG normiert § 20 Abs 1 Z 2a WGG: Wenn an einem Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand der Baulichkeit zugunsten des bisherigen Mieters gem §§ 15b bis 15e WGG Wohnungseigentum begründet (oder bereits begründetes Wohnungseigentum veräußert) worden ist, gelten die Bestimmungen des WGG nicht, sondern jene des MRG nach Maßgabe dessen § 1 Abs 1, 2 und 4 (§ 20 Abs 1 Z 2a WGG). Wenn die gemeinnützige Bauvereinigung also ein Bestandobjekt in Anwendung der Bestimmungen der §§ 15b ff WGG an den bisherigen Mieter ins Wohnungseigentum überträgt, sind bei nachfolgender Vermietung die Bestimmungen des WGG nicht mehr anzuwenden („Auspendeln aus dem WGG“). Wenn an einem Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand der Baulichkeit sonst nachträglich Wohnungseigentum begründet worden ist, gelten die in § 20 Abs 1 Z 3 WGG genannten Bestimmungen dieses Bundesgesetzes (§ 20 Abs 1 Z 2b WGG).
 
Hier hat die Beklagte die Wohnung gem §§ 15b ff WGG dem bisherigen Mieter ins Wohnungseigentum übertragen. Die nachfolgende Vermietung durch diesen unterlag der Ausnahmebestimmung des § 20 Abs 1 Z 2a WGG. Für das Mietverhältnis der Klägerin galt daher das MRG mit allen Ausnahmen des § 1 Abs 2, 4 und 5 MRG.
 
Veräußert der nach § 20 Abs 1 Z 2a WGG privilegiert erwerbende Mieter die Eigentumswohnung, führt dies nicht zu einer Rückführung des Objekts in das Regime des wohnzivilrechtlichen WGG. Auch für die Vermietung durch dessen Rechtsnachfolger gelten daher grundsätzlich nicht die Bestimmungen des WGG, sondern jene des MRG; dies nach Maßgabe des § 1 Abs 1, 2 und 4 MRG. Das Gleichbleiben des wohnrechtlichen Regimes entspricht auch dem allgemeinen Grundsatz, wonach bei der Vertragsübernahme der Vertragsübernehmer an die Stelle einer aus dem Schuldverhältnis ausscheidenden Partei tritt und deren gesamte vertragliche Rechtsstellung übernimmt, ohne dass dadurch der Inhalt oder die rechtliche Identität des bisherigen Schuldverhältnisses verändert werde, soweit das Gesetz diesen Grundsatz nicht ausdrücklich einschränkt (vgl § 2 Abs 1 MRG).