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Eine vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund kommt auch in Betracht, wenn dieser in einer wesentlichen Änderung der Verhältnisse liegt, die keinem der Vertragspartner zuzurechnen ist

 
GZ 5 Ob 60/21s, 15.11.2021
 
OGH: Der Bestandnehmer ist nach stRsp zu § 1117 ABGB zur Vertragsauflösung berechtigt, wenn er aus Gründen, die nicht in seiner Sphäre liegen, vom Bestandobjekt nicht den bedungenen Gebrauch machen kann, gleichgültig, ob aus Verschulden des Bestandgebers oder durch Zufall. Dieses Recht steht dem Bestandnehmer auch dann zu, wenn er sonstige gewichtige Umstände dartun kann, die es für ihn unzumutbar erscheinen lassen, weiterhin am Bestandvertrag festhalten zu müssen. Der Grund für die vorzeitige Auflösung des Bestandverhältnisses muss dabei nicht zwingend aus der Sphäre des Bestandgebers stammen. Die vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund kommt nur dann nicht in Betracht, wenn der Bestandnehmer oder die ihm zurechenbaren Personen die Gebrauchsbeeinträchtigung verschuldet haben oder jene Umstände, die die vorzeitige Auflösung des Bestandvertrags begründen sollen, in der Sphäre des Bestandnehmers liegen.
 
Der Grundsatz, dass der Bestandnehmer immer dann zur Auflösung berechtigt ist, wenn die Gründe dafür nicht in seiner Sphäre liegen, gilt auch für einen Jagdpachtvertrag. Einem Vertragspartner ist die vorzeitige Auflösung eines Jagdpachtvertrags stets möglich, wenn die Aufrechterhaltung des Vertragsverhältnisses aus beim anderen Vertragspartner liegenden Gründen unzumutbar ist. Dies ist aber nicht die einzige Möglichkeit für eine vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund, eine solche kommt auch in Betracht, wenn dieser in einer wesentlichen Änderung der Verhältnisse liegt, die keinem der Vertragspartner zuzurechnen ist.
 
Die vorzeitige Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses ist nach stRsp nur das „äußerste Notventil“, sodass ein strenger Maßstab an die Qualität der für die Aufhebung des Bestandvertrags nach § 1117 ABGB notwendigen wichtigen Gründe anzulegen ist. Als wichtige Gründe kommen insbesondere Vertragsverletzungen, der Verlust des Vertrauens in die Person des Vertragspartners oder schwerwiegende Änderungen der Verhältnisse in Betracht, welche die Fortsetzung der vertraglichen Bindungen nicht zumutbar erscheinen lassen. Dabei ist eine umfassende Abwägung des Bestandsinteresses der einen Seite und des Auflösungsinteresses der anderen Seite vorzunehmen. Ob der Bestandnehmer wegen von ihm behaupteter Beeinträchtigungen der Benützung des Bestandobjekts iSd § 1117 ABGB oder Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses aus anderen Gründen zur Auflösung des Bestandverhältnisses aus wichtigem Grund berechtigt ist, hängt von den Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls ab und ist daher idR keine Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO.