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Der Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden

 
GZ 5 Ob 14/21a, 11.10.2021
 
OGH: Gegenstand des Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 iVm § 16 MRG ist die Frage der Zulässigkeit einer Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand. Aktiv- und passivlegitimiert in einem solchen Verfahren sind die jeweiligen Parteien des (Haupt-)Mietvertrags. Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder dem dinglich oder obligatorisch berechtigten Fruchtnießer der Liegenschaft oder mit dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses geschlossen wird (§ 2 Abs 1 MRG). Ähnlich unproblematisch ist der Fall, dass nach Begründung von Wohnungseigentum der Wohnungseigentümer einen Mietvertrag über das seiner ausschließlichen Nutzung zugewiesene Objekt abschließt. Nach § 2 Abs 1 MRG wird dadurch ein Hauptmietverhältnis begründet. Vermieter und damit passivlegitimiert ist der Wohnungseigentümer.
 
Auf der gegenständlichen Liegenschaft wurde teilweise Wohnungseigentum begründet („Mischhaus“). Die Teilhaber, gleich ob ihnen ein Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet ist oder nicht, stehen zueinander als Miteigentümer in einem Gemeinschaftsverhältnis, auf das subsidiär die Bestimmungen der §§ 825 ff ABGB anzuwenden sind. Da die Eigentümergemeinschaft iSd § 18 WEG schon mangels Rechtsfähigkeit in diesem Punkt als Vermieterin nicht in Betracht kommt, ist zur Klärung der Frage, wer auf Vermieterseite für den vom Antragsteller geltend gemachten Anspruch passiv legitimiert ist, auf die Regeln zum schlichten Miteigentum zurückzugreifen.
 
Der Minderheitseigentümer, der hier den Vertrag auf Vermieterseite unterschrieben hat, ist aufgrund einer Benützungsvereinbarung zur Vermietung berechtigt, sodass nach den von der Rsp zur Vermietung im schlichten Miteigentum vertretenen Grundsätzen das Mietverhältnis mit allen Miteigentümern zustande gekommen ist und Hauptmiete gem § 2 Abs 1 MRG vorliegt. Der Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden, weil der Antragsinhalt gegen alle diese Personen notwendigerweise ein- und derselbe sein muss. Die Durchsetzung der mietvertraglichen Rechte des Antragstellers als Hauptmieter hat daher gegenüber allen Mit- und Wohnungseigentümern zu erfolgen, die im Überprüfungszeitraum die (Mit-)Vermieterstellung inne hatten. Soweit Lehrmeinungen die durch den Mietvertragabschluss eines benützungsberechtigten (Minderheits-)Eigentümers vermittelte Vermieterstellung der Eigentümergemeinschaft zugrunde legen, ist diesen nicht zu folgen. Auf die Frage, ob die Eigentümergemeinschaft im Anwendungsbereich des § 28 Abs 1 Z 8 WEG nach § 2 Abs 1 MRG Hauptmietrechte vermittelt, muss damit nicht mehr eingegangen werden.