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OGH: Zum Entfall der Miete für Geschäftsräume wegen COVID-19
Der Mieter ist nicht verpflichtet, den von ihm bezogenen Fixkostenzuschuss an den Vermieter herauszugeben
Gesetze: §§ 1104 f ABGB, § 1096 ABGB, § 1 COVID-19-MaßnahmenG
Schlagworte: Mietrecht, Geschäftsraummiete, COVID-19, Pandemie, Bestandobjekt, Unbrauchbarkeit, Betretungsverbot, Entfall der Mietzinszahlungspflicht, Fixkostenzuschuss, COFAG
GZ 3 Ob 184/21m, 25.11.2021
OGH: Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so führt ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts iSd § 1104 ABGB. Ist die vertragsgemäße charakteristische Nutzung hingegen nur eingeschränkt, so kommt es gem § 1105 ABGB zu einer Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung nach der relativen Berechnungsmethode.
Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, den von ihm bezogenen Fixkostenzuschuss an den Vermieter herauszugeben: Der sog „Fixkostenzuschuss I“ beruht auf der VO des BMF betreffend Richtlinien über die Gewährung von Zuschüssen zur Deckung von Fixkosten durch die COVID-19-Finanzierungsagentur des Bundes GmbH (COFAG). Diese Zuschüsse sollen zur Erhaltung der Zahlungsfähigkeit und Überbrückung von Liquiditätsschwierigkeiten (von Unternehmen iZm der Ausbreitung von COVID-19) und der dadurch verursachten wirtschaftlichen Auswirkungen dienen. Die begünstigten Unternehmen müssen zumutbare Maßnahmen gesetzt haben, um die durch den Fixkostenzuschuss zu deckenden Fixkosten zu reduzieren (Schadensminderungspflicht mittels ex-ante-Betrachtung). Nach Pkt 8.1 der Richtlinien (Prüfung und Rückzahlung von Fixkostenzuschüssen) hat eine nachträgliche Überprüfung der Zuschüsse im Hinblick auf das Vorliegen der Voraussetzungen jedenfalls auf Basis von Stichproben stattzufinden. Die COFAG hat Fixkostenzuschüsse insoweit zurückzufordern, als sich zu einem späteren Zeitpunkt herausstellt, dass die dem Zuschuss zugrunde liegenden Verhältnisse nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen.
Den Bestandnehmer trifft also eine Schadensminderungsobliegenheit gegenüber der COFAG. Dies bedeutet, dass der Bestandnehmer gehalten ist, die ihm zustehenden Mietzinsminderungen geltend zu machen. In dieser Hinsicht kann ex post eine Kontrolle durch die COFAG erfolgen und eine Rückzahlungspflicht bestehen. Diese Rechtslage schließt ein Verständnis dahin, den Fixkostenzuschuss zur Deckung des Mietzinsausfalls dem Bestandgeber zu überlassen, aus.
