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Die Verwendung von Sammelbegriffen wie „Infrastruktur“ oder „Verkehrsanbindung“ schadet nicht

 
GZ 5 Ob 115/21d, 23.09.2021
 
OGH: Gem § 16 Abs 4 MRG ist ein Lagezuschlag nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben worden sind. Zweck dieser zwingenden Schutzbestimmung zugunsten des Mieters ist, diesen durch eine verbale Umschreibung mit ausreichender Klarheit darüber zu informieren, warum die Wohnung iSd § 16 Abs 4 erster HS MRG eine überdurchschnittliche Lage aufweist und ihm damit die Überprüfung der Berechtigung eines solchen Zuschlags zu ermöglichen. Es reicht aus, wenn im Mietvertrag schlagwortartig den Wohnwert des Hauses beeinflussende Kriterien angeführt werden.
 
Der OGH erachtete folgende Lagebeschreibungen als ausreichend: „zentrale Verkehrslage einer Wohnung in Wien 1, Wollzeile“, „verkehrsgünstige Lage und Blick ins Grüne“, „ruhige zentrumsnahe Lage in Innsbruck“, „Lage im Cottageviertel, Nähe zum Prater und günstige Verkehrsanbindung“, „gute Wohnlage, sehr gute Infrastruktur sowie Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe“ und „besondere Infrastruktur, exzellente Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Gebrauch und zentrale Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel“. Nicht ausreichend war der Begriff „außerhalb eines Gründerzeitviertels“ ohne weitere zumindest schlagwortartige Hinweise auf die Qualität der Lage, weil damit kein für den Lagezuschlag maßgebender Umstand bekanntgegeben wird. Auch der Hinweis nur auf „überdurchschnittliche Lage“ und die konkrete Höhe des Lagezuschlags war nicht ausreichend.
 
Der OGH legt an die Bekanntgabeobliegenheit des Vermieters keinen strengen Maßstab an. Der Hinweis auf die überdurchschnittliche Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels und den Lagezuschlag wäre hier zwar - für sich allein - nicht ausreichend. Hier wurde aber der Begriff „gute Lage“ durch die Nähe zum 7. Bezirk und zur Innenstadt konkretisiert und zusätzlich die gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur konkret erwähnt. Der Mietvertrag nennt daher 3 Kriterien zumindest schlagwortartig, wobei die Verwendung eines Sammelbegriffs wie „Infrastruktur“ nicht schadet. Der Begriff „Verkehrsanbindung“ meint Individual- und öffentlichen Verkehr und ist eines der vom weiten Begriff Infrastruktur erfassten Merkmale. Unter dem Sammelbegriff „Infrastruktur“ ist nicht nur die Verkehrsanbindung und die Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs, sondern auch die Versorgung mit Bildungseinrichtungen, Gesundheitsinfrastruktur und kulturellem Angebot zu verstehen. Selbst Erholungsmöglichkeiten im Grünen können darunter subsumiert werden.