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Es trifft zwar zu, dass der Abschluss eines Mietvertrags durch einen Hausverwalter nach den Gewohnheiten des redlichen Verkehrs in direkter Stellvertretung für den Liegenschaftseigentümer erfolgt, auch wenn der Name des Vollmachtgebers im Vertrag nicht genannt ist; der Nebenintervenient war jedoch, obwohl er sich im Mietvertrag auch als „Hausverwalter“ bezeichnete, von seiner Ehegattin, der Geschäftsführerin der Klägerin, nicht mit der Hausverwaltung der Liegenschaft beauftragt und bevollmächtigt; vielmehr war ihm lediglich gestattet, die Liegenschaft zu bewohnen, wobei er im Gegenzug die Betriebskosten zu tragen und sich um das Haus zu kümmern hatte; ein vom (allfälligen) Recht des Nebenintervenienten abgeleitetes (Unter-)Bestandrecht des Beklagten muss schon daran scheitern, dass der Nebenintervenient den Mietvertrag mit dem Beklagten nicht im eigenen Namen schloss

 
GZ 3 Ob 111/21a, 01.09.2021
 
OGH: Eine Anscheinsvollmacht (= Vollmacht wegen Vertrauens auf den äußeren Tatbestand) setzt voraus, dass Umstände vorliegen, die geeignet sind, im Dritten den begründeten Glauben an die Berechtigung des Vertreters zum Abschluss des beabsichtigten Geschäfts zu erwecken. Der die Vertretungsmacht begründende Anschein hat dabei nicht vom Vertreter, sondern von einem Verhalten des Vertretenen oder eines vertretungsbefugten Organs auszugehen. Ob die Voraussetzungen einer Anscheinsvollmacht oder Duldungsvollmacht vorliegen, richtet sich nach den Umständen des jeweils zu beurteilenden Falls.
 
Dass die Vorinstanzen das Vorliegen einer Anscheinsvollmacht verneinten, begründet schon deshalb keine erhebliche Rechtsfrage, weil ein – von wem auch immer gesetzter – Anschein einer Vertretungsbefugnis des Nebenintervenienten für die klagende Liegenschaftseigentümerin schon in Hinblick darauf fehlt, dass der Nebenintervenient den Mietvertrag nicht etwa namens der Klägerin, sondern „als Stiftungsvorstand“ und damit für die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Eigentum an der Liegenschaft unterfertigte.
 
Es trifft zwar zu, dass der Abschluss eines Mietvertrags durch einen Hausverwalter nach den Gewohnheiten des redlichen Verkehrs in direkter Stellvertretung für den Liegenschaftseigentümer erfolgt, auch wenn der Name des Vollmachtgebers im Vertrag nicht genannt ist. Der Nebenintervenient war jedoch, obwohl er sich im Mietvertrag auch als „Hausverwalter“ bezeichnete, von seiner Ehegattin, der Geschäftsführerin der Klägerin, nicht mit der Hausverwaltung der Liegenschaft beauftragt und bevollmächtigt; vielmehr war ihm lediglich gestattet, die Liegenschaft zu bewohnen, wobei er im Gegenzug die Betriebskosten zu tragen und sich um das Haus zu kümmern hatte.
 
Ein vom (allfälligen) Recht des Nebenintervenienten abgeleitetes (Unter-)Bestandrecht des Beklagten muss schon daran scheitern, dass der Nebenintervenient den Mietvertrag mit dem Beklagten nicht im eigenen Namen schloss.