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OGH: Zum Bauen auf fremden Grund
Der Abschluss eines unbefristeten Bestandvertrags schließt nach der Rsp die Begründung eines Superädifikats nicht zwingend aus
Gesetze: § 297 ABGB, § 435 ABGB, § 879 ABGB, § 1090 ABGB, § 3 BauRG, § 1 MRG
Schlagworte: Sachenrecht, Bauwerk, Gebäude, Bauen auf fremden Grund, superficies solo cedit, Superädifikat, Baurecht, unbefristetes Mietverhältnis, Weitergaberecht, Nichtigkeit
GZ 5 Ob 116/21a, 27.07.2021
OGH: Gebäude sind grundsätzlich unselbständige und daher sonderrechtsunfähige Bestandteile der Liegenschaft, auf der sie errichtet werden. Sonderrechtsfähig sind Superädifikate (§ 435 ABGB) als Gebäude, die nicht in der Absicht errichtet wurden, dauernd auf dem Grund zu bleiben. Die fehlende Belassungsabsicht äußert sich entweder im äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes oder in den zwischen dem Grundeigentümer und dem Errichter bestehenden Rechtsverhältnissen.Die stRsp wendet die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG analog auf die Miete von Grundstücken zur Errichtung von Wohn- und Geschäftsräumen an.
Hier sieht die Revisionswerberin in der „Bauführungsklausel“ iVm dem vertraglich eingeräumten Weitergaberecht im Ergebnis ein gesetzlich unzulässiges „ewiges Baurecht“, das dem im Sachenrecht geltenden Typenzwang widerspreche.
Die gesetzliche Befristung eines Baurechts auf maximal 100 Jahre (§ 3 Abs 1 BauRG) nutzt ihrem Standpunkt aber nichts: Um Bauten auf fremden Grund zu errichten, stehen die Rechtsinstitute des Superädifikats und des Baurechts zur Verfügung. Letzteres ist zufolge § 1 Abs 1 BauRG ein dingliches Recht, das nach § 5 Abs 1 BauRG mit der Verbücherung im Lastenblatt der Liegenschaft begründet und Dritten gegenüber wirksam wird. Das Bauwerk selbst ist Zugehör des Baurechts (§ 6 Abs 1 BauRG). Es wäre hier den Rechtsvorgängern der Bestandgeberin freigestanden, ein zeitlich befristetes Baurecht einzuräumen, anstelle einen unbefristeten Bestandvertrag mit dem Ziel der Errichtung eines Superädifikats zu schließen.
Der Abschluss eines unbefristeten Bestandvertrags schließt nach der Rsp die Begründung eines Superädifikats nicht zwingend aus. Entscheidend ist das Fehlen der Absicht, das Bauwerk stets - also für seine gesamte natürliche Lebensdauer - auf fremdem Grund zu belassen. Nach der unbekämpften Auslegung der Bauführungsklausel durch das Berufungsgericht waren hier (auch) Abbruch und Neuerrichtung (nur) davon abhängig, ob die Bestandnehmerin dies zur Verfolgung der Unternehmenszwecke für erforderlich hielt, nicht aber von Abbruchreife und erreichter Lebensdauer bereits errichteter Betriebsgebäude.
